Émile-Victor est co-fondateur de Marker.io, une start-up technologique de Bruxelles. Il a atteint un âge où beaucoup de ses amis ont acheté un appartement ou envisagent d’en acheter un, et il se demande s’il devrait en faire autant. Mais il s’y connaît aussi en matière d’investissement passif et ne sait pas trop quoi faire. Vaut-il mieux qu’il achète une maison ou qu’il utilise l’argent pour investir sur les marchés ? Quel sera le meilleur investissement pour lui au final ? Découvrons-le !

Deux scénarios

Comparons deux scénarios. Dans le premier, nous achetons une maison. Nous obtenons un prêt de la banque, faisons un versement initial, payons notre hypothèque chaque mois et nous avons des frais d’entretien et d’assurance pour la maison. En raison de l’inflation, les prix des maisons ont tendance à augmenter avec le temps. Nous nous attendons donc à ce que notre maison vaille plus que ce que nous avons payé au moment où nous aurons remboursé la totalité de notre prêt hypothécaire.

Dans le second scénario, nous choisissons plutôt de louer et d’utiliser les fonds restants pour investir passivement. Nous investissons tous les coûts que nous faisons dans le premier scénario, c’est-à-dire la mise de fonds, l’hypothèque, etc… dans des fonds indiciels. Nous avons calculé dans “Pourquoi tu devrais investir passivement ton épargne” que nous pouvons espérer un bon rendement annuel lorsque nous investissons dans des fonds indiciels.

À la fin de la période d’hypothèque, nous comparons la valeur de notre maison du premier scénario à la valeur de nos investissements du deuxième scénario. Lequel est le plus élevé ?

La simulation

Avant de commencer la simulation, nous devons collecter des données et remplir quelques chiffres.

Scénario 1 : acheter une maison

Dans le premier scénario, nous achetons une maison. Nous faisons les hypothèses suivantes :

  • Nous achetons un appartement d’une chambre à coucher à Bruxelles, en Belgique, qui est vendu pour 300 000 euros.
  • La banque nous demande de verser un acompte de 60 000 euros, ce qui équivaut à 20 % de la valeur de la maison.
  • Nous devons contracter un prêt pour les 240 000 euros restants. J’ai choisi au hasard une banque belge, BNP Paribas Fortis, par laquelle nous pouvons obtenir un prêt de 20 ans à un taux d’intérêt fixe de 3,58%. Cela signifie que nous devons effectuer des paiements mensuels de 1 402 €.
  • Nous payons les droits d’enregistrement lors de l’achat de la maison. La taxe diffère selon les régions en Belgique mais est fixée à 12,5 % à Bruxelles 1, ce qui équivaut à 37 500 € pour notre appartement.
  • Nous avons environ 1.500 € de frais annuels pour l’entretien. C’est pour les rénovations, la réparation des choses autour de la maison, etc. Ce coût est soumis à l’inflation et nous utilisons l’indice des prix à la consommation pour mesurer son augmentation annuelle. En Belgique, l’IPC a augmenté en moyenne de 2,04 % par an depuis 1988.
  • Notre assurance habitation coûte 150 euros par an. Elle est également soumise à l’inflation.
  • Nous payons une taxe foncière annuelle de 800 €, elle aussi soumise à l’inflation.

Nos coûts pour être propriétaire pendant les 20 prochaines années, la durée de l’hypothèque, sont regroupés dans le tableau ci-dessous.

Année Total des coûts annuels =
acompte +
hypothèque +
droits d’enregistrement +
entretien +
assurance +
impôts fonciers
2019 €116,771
2020 €19,321
2021 €19,372
2022 €19,424
2023 €19,478
2024 €19,532
2025 €19,587
2026 €19,643
2027 €19,701
2028 €19,760
2029 €19,820
2030 €19,881
2031 €19,943
2032 €20,007
2033 €20,072
2034 €20,138
2035 €20,206
2036 €20,275
2037 €20,345
2038 €20,417
2039 €20,491

Pendant que nous remboursons l’hypothèque, nous nous attendons à ce que la valeur de l’appartement s’apprécie. Nous réaliserons alors un bénéfice le jour où nous le vendrons.

En Belgique, l’évolution du prix des maisons est mesurée par l’indice des prix des maisons. Selon les chiffres publiés par le gouvernement belge1, nous calculons que le prix des maisons a augmenté en moyenne de 3,41 % par an depuis 2005. Nous prévoyons que notre maison de 300 000 euros vaudra 556 755 euros en 2039, soit dans 20 ans.

Scénario 2 : louer et investir

Examinons maintenant l’autre scénario, où au lieu d’acheter une maison, nous louons pendant 20 ans et investissons passivement ce que nous aurions dépensé pour acheter la maison.

Nous estimons que le loyer d’un appartement d’une chambre à coucher à Bruxelles est d’environ 1 020 euros par mois2. En raison de l’inflation, le prix des loyers devrait également augmenter chaque année. En Belgique, l’évolution des prix des loyers est mesurée à l’aide de l’indice santé, qui, selon nos calculs, a augmenté chaque année de 1,75 % en moyenne depuis 1996 3.

Nous pouvons maintenant prévoir à combien s’élèveront nos coûts totaux au cours des 20 prochaines années si nous louons. Comme nous ne sommes pas propriétaires de la propriété, nous n’avons pas besoin de couvrir l’entretien, les frais d’assurance ou l’impôt foncier.

Année Loyer mensuel Total des coûts annuels = loyer
2019 €1,020 €12,236
2020 €1,037 €12,450
2021 €1,056 €12,668
2022 €1,074 €12,889
2023 €1,093 €13,115
2024 €1,112 €13,345
2025 €1,132 €13,578
2026 €1,151 €13,816
2027 €1,171 €14,057
2028 €1,192 €14,303
2029 €1,213 €14,554
2030 €1,234 €14,808
2031 €1,256 €15,068
2032 €1,278 €15,331
2033 €1,300 €15,600
2034 €1,323 €15,873
2035 €1,346 €16,150
2036 €1,369 €16,433
2037 €1,393 €16,721
2038 €1,418 €17,013
2039 €1,443 €17,311

Dans ce scénario, nous allons investir ce que nous ne dépensons pas. Chaque année, nous allons prendre les coûts si nous avions acheté une maison, soustraire le loyer et investir ce qui reste. Voyons combien cela représente.

Année Montant investi au cours de l’année =
coûts du scénario 1 -
coûts du scénario 2
2019 €104,536
2020 €6,872
2021 €6,705
2022 €6,535
2023 €6,363
2024 €6,187
2025 €6,009
2026 €5,828
2027 €5,644
2028 €5,456
2029 €5,266
2030 €5,072
2031 €4,876
2032 €4,676
2033 €4,472
2034 €4,266
2035 €4,056
2036 €3,842
2037 €3,625
2038 €3,404
2039 €3,180

La première année, au lieu de verser un acompte à la banque, nous pouvons investir une somme forfaitaire. Au cours des années suivantes, nous investissons le montant restant après le loyer. Nous investissons dans un large éventail d’actions (indice MSCI World) et d’obligations (indice FTSE World Government Bond couvert en euros) à hauteur de 50 %. Selon une analyse rétrospective, ce portefeuille a obtenu un rendement annuel moyen de 7,7 % depuis 1985.

Nous devons également tenir compte de la taxe sur les transactions pour chaque investissement que nous faisons. Lorsque l’on investit dans des fonds indiciels, la taxe sur les transactions équivaut à 0,12 % du montant total investi.

Le verdict

Enfin, nous disposons des données nécessaires pour répondre à la question. En 2039, dans 20 ans, nous estimons que

  • la valeur de notre maison sera de 556 755 euros (scénario 1)
  • la valeur de nos investissements sera de 759 930 euros (scénario 2).

Il semble que nous nous retrouvions dans une meilleure position si nous louons et investissons (scénario 2). L’acompte et la taxe d’enregistrement, en particulier, font une grande différence, car un investissement effectué tôt résulte des sommes d’argent spectaculaires au fil du temps. Cependant, les chiffres sont en fait assez proches pour que les deux scénarios soient considérés comme de “bons” investissements. En effet, une petite modification de l’un des deux paramètres les plus importants, la croissance des prix de l’immobilier et le rendement de notre fonds indiciel, peut modifier considérablement le résultat de la simulation. Les hypothèses les plus importantes de notre simulation sont les suivantes :

  • Les prix des maisons continuent d’augmenter à 3,14%. Il y a des signes que les maisons belges sont surévaluées4 parce que le revenu moyen des Belges n’a pas augmenté autant que les prix des maisons. Si l’augmentation des prix des maisons ralentit considérablement, l’investissement passif devient une bien meilleure option.
  • Le rendement de l’investissement passif se maintient à environ 7,7 %. Si les marchés ne se portent pas aussi bien au cours des 20 prochaines années, l’immobilier sera un meilleur investissement.

Il y a trop d’incertitude autour de ces deux paramètres pour pouvoir prédire avec certitude que tu seras mieux avec l’un ou l’autre scénario. Cependant, la simulation a montré que tu ne peux pas te tromper en investissant dans une maison ou en investissant dans des fonds indiciels.

Fais la simulation toi-même

J’ai fait tous les calculs sur une feuille de calcul Google Sheets. N’hésite pas à en faire une copie et à modifier les paramètres en fonction de ta situation ou de ton pays (vas dans “File” → “Make a copy”). Les paramètres que tu peux modifier sont indiqués en vert. La modification d’un des paramètres permet de relancer instantanément la simulation.

Conclusion

Cet exercice nous a obligés à réfléchir aux paramètres importants qui sous-tendent notre décision. Nous avons constaté que la hausse des prix de l’immobilier et les rendements des investissements passifs sont les deux principaux facteurs à prendre en compte.

La simulation nous a appris que l’investissement passif et l’achat de biens immobiliers sont tous deux de bons investissements. En raison de l’imprévisibilité de l’avenir, il est difficile de prédire à ce stade lequel est vraiment le meilleur pour notre richesse. Les simulations montrent que la stratégie de location et d’investissement est un meilleur investissement à long terme que l’achat d’une maison comme investissement. Si tu décides d’acheter une propriété, assures-toi de couvrir vos paiements hypothécaires et de continuer à prendre l’habitude de mettre de l’argent de côté et de l’investir passivement pour faire fructifier ton pécule et te diversifier.

Toutefois, si l’on s’éloigne de la vision d’une maison comme un investissement, le fait d’avoir son propre logement procure un sentiment d’indépendance et de sécurité que l’investissement passif ne peut pas te donner. Quoi qu’il arrive dans le monde, tu auras un endroit qui t’appartiendra. Il s’agit d’un critère important qui ne peut être reflété dans une simulation.

Mises à jour

7 juillet 2020

Nous avons procédé aux mises à jour suivantes de l’analyse :

  • Nous avons pris en compte la taxe d’enregistrement lors de l’achat d’une maison. À un taux de 12,5 % à Bruxelles, il s’agit d’une dépense non négligeable et c’était une omission importante de notre part dans notre analyse initiale.
  • Nous avons supprimé la taxe de 0,15% sur les comptes titres. La Cour constitutionnelle belge a annulé cette taxe en octobre 2019, elle n’est donc plus pertinente.
  • Nous avons modifié le portefeuille d’investissement du scénario où nous louons et investissons. Un portefeuille composé à 100% d’actions n’est pas réaliste, ni recommandé pour la plupart des gens. Nous avons plutôt opté pour un portefeuille composé à 50 % d’actions et à 50 % d’obligations.
  • Nous avons inclus dans l’analyse la taxe boursière de 0,12 % pour les investissements.