Émile-Victor is mede-oprichter van Marker.io, een tech-startup uit Brussel. Hij heeft een leeftijd bereikt waarop veel van zijn vrienden een appartement hebben gekocht of overwegen er een te kopen, en hij vraagt ​​zich af of hij dat ook zou moeten doen. Maar hij weet ook van passief beleggen en weet niet precies wat hij moet doen. Is het beter om een ​​huis te kopen of het geld te gebruiken om op de markten te beleggen? Wat is uiteindelijk de beste investering voor hem? Wij zochten het uit!

Twee scenario’s

Laten we twee scenario’s vergelijken. In de eerste kopen we een huis. We krijgen een lening van de bank, doen een aanbetaling, betalen onze hypotheek elke maand en we hebben wat onderhouds- en verzekeringskosten voor het huis. Vanwege de inflatie stijgen huizenprijzen in de loop van de tijd. Dus we verwachten dat ons huis meer waard is dan we hadden betaald tegen de tijd dat we de hypotheek volledig hebben afbetaald.

In het tweede scenario kiezen we ervoor om in plaats daarvan te huren en de resterende fondsen te gebruiken om passief te beleggen. We investeren alle kosten die we maken in het eerste scenario, d.w.z. de aanbetaling, hypotheek, enzovoort … in indexfondsen. We hebben berekend in “Waarom je je spaargeld passief moet beleggen” dat we een goed jaarlijks rendement kunnen verwachten bij het beleggen in indexfondsen.

Aan het einde van de hypotheekperiode, vergelijken we de waarde van ons huis uit het eerste scenario met de waarde van onze beleggingen in het tweede scenario. Welke is hoger?

De simulatie

Voordat we met de simulatie beginnen, moeten we wat gegevens verzamelen en enkele cijfers invullen.

Scenario 1: koop een huis

In het eerste scenario kopen we een huis. We maken de volgende veronderstellingen:

  • We kopen een appartement met 1 slaapkamer in Brussel, België dat wordt verkocht voor € 300.000.
  • De bank vereist van ons een aanbetaling van € 60.000, wat gelijk is aan 20% van de waarde van het huis.
  • We moeten een lening afsluiten voor de resterende € 240.000. Ik koos voor een willekeurige Belgische bank, BNP Paribas Fortis, waarmee we een lening van 20 jaar kunnen afsluiten tegen een vaste rente van 3,58%. Dit betekent dat we maandelijkse betalingen van € 1.402 moeten doen.
  • Wij betalen de eenmalige registratierechten bij de aankoop van de woning. Dit verschilt per gewest in België, maar is vastgesteld op 12,5% in Brussel1, wat overeenkomt met € 37.500 voor ons appartement.
  • We hebben ongeveer € 1500 aan jaarlijkse kosten voor onderhoud. Dit is voor renovaties, dingen rond het huis repareren, enzovoort. Deze kosten zijn onderhevig aan inflatie en we gebruiken de consumentenprijsindex om de jaarlijkse prijsstijging te meten. In België is de CPI sinds 1988 gemiddeld 2,04% per jaar gestegen.
  • Onze opstalverzekering kost € 150 per jaar. Dit is ook onderhevig aan inflatie.
  • Wij betalen een jaarlijkse onroerende voorheffing van € 800, opnieuw onderworpen aan inflatie.

Onze kosten om de komende 20 jaar huiseigenaar te zijn, de duur van de hypotheek, zijn in de onderstaande tabel gegroepeerd.

Jaar Totale jaarlijkse kosten =
aanbetaling +
hypotheek +
registratierechten +
onderhoud +
verzekering +
onroerende voorheffing
2019 € 116.771
2020 € 19.321
2021 € 19.372
2022 € 19.424
2023 € 19.478
2024 € 19.532
2025 € 19.587
2026 € 19.643
2027 € 19.701
2028 € 19.760
2029 € 19.820
2030 € 19.881
2031 € 19.943
2032 € 20,007
2033 € 20.072
2034 € 20.138
2035 € 20,206
2036 € 20.275
2037 € 20.345
2038 € 20.417
2039 € 20.491

Terwijl we de hypotheek terugbetalen, verwachten we dat de waarde van het appartement zal waarderen. We zullen dan winst maken op de dag dat we het verkopen.

In België worden veranderingen in de huizenprijs gemeten aan de hand van de huizenprijsindex. Op basis van de cijfers gepubliceerd door de Belgische overheid2, berekenen we dat de huizenprijzen sinds 2005 gemiddeld 3,41% per jaar zijn gestegen. We verwachten dat ons huis van € 300.000 in 2039 € 556.755 waard is, 20 jaar vanaf nu.

Scenario 2: huur en investeer

Laten we nu eens kijken naar het andere scenario, waar we in plaats van een huis te kopen, 20 jaar huren en passief investeren wat we zouden hebben uitgegeven aan het kopen van het huis.

We schatten dat de huur van een appartement met 1 slaapkamer in Brussel ongeveer € 1.020 per maand is3. Vanwege de inflatie zullen de huurprijzen ook elk jaar stijgen. In België worden de veranderingen in huurprijzen gemeten met de gezondheidsindex, die volgens ons jaarlijks groeit met gemiddeld 1,75% sinds 19964.

We kunnen nu projecteren hoeveel onze totale kosten voor de komende 20 jaar zullen zijn als we huren. Omdat we geen eigenaar zijn van het onroerend goed, hoeven we geen onderhouds-, verzekeringskosten of onroerendgoedbelasting te dekken.

Jaar Maandelijkse huur Totale jaarlijkse kosten = huur
2019 € 1.020 € 12.236
2020 € 1.037 € 12.450
2021 € 1.056 € 12.668
2022 € 1.074 € 12.889
2023 € 1.093 € 13.115
2024 € 1.112 € 13.345
2025 € 1.132 € 13.578
2026 € 1.151 € 13.816
2027 € 1.171 € 14.057
2028 € 1.192 € 14.303
2029 € 1.213 € 14.554
2030 € 1.234 € 14.808
2031 € 1.256 € 15.068
2032 € 1.278 € 15.331
2033 € 1.300 € 15.600
2034 € 1.323 € 15.873
2035 € 1.346 € 16.150
2036 € 1.369 € 16.433
2037 € 1.393 € 16.721
2038 € 1.418 € 17,013
2039 € 1.443 € 17.311

In dit scenario gaan we investeren wat we niet uitgeven. Elk jaar gaan we de kosten nemen als we een huis hebben gekocht, de huur aftrekken en investeren wat overblijft. Laten we kijken hoeveel dat is.

Jaar Geïnvesteerd bedrag gedurende het jaar =
kosten van scenario 1 -
kosten van scenario 2
2019 € 104.536
2020 € 6.872
2021 € 6.705
2022 € 6.535
2023 € 6.363
2024 € 6.187
2025 € 6,009
2026 € 5.828
2027 € 5.644
2028 € 5.456
2029 € 5.266
2030 € 5.072
2031 € 4.876
2032 € 4.676
2033 € 4.472
2034 € 4.266
2035 € 4.056
2036 € 3.842
2037 € 3.625
2038 € 3.404
2039 € 3.180

Het eerste jaar kunnen we, in plaats van een aanbetaling aan de bank te doen, een bedrag ineens investeren. In de daaropvolgende jaren investeren we het bedrag dat overblijft na de huur. We beleggen in een brede mix van 50% aandelen (MSCI World index) en 50% obligaties (FTSE World Government Bond index afgedekt naar euro). Uit een backtest analyse blijkt dat deze portefeuille sinds 1985 een gemiddeld rendement van 7,7% per jaar heeft behaald.

We moeten ook rekening houden met de beurstaks voor elke investering die we doen. Bij beleggingen in indexfondsen is de transactiebelasting gelijk aan 0,12% van de totale belegging.

Het verdict

We hebben nu de getallen die nodig zijn om de vraag te beantwoorden. In 2039, over 20 jaar schatten we dat:

  • de waarde van ons huis is € 556.755 (scenario 1)
  • de waarde van onze beleggingen zal € 759.930 zijn (scenario 2)

Het lijkt erop dat we in een betere positie terechtkomen als we huren en investeren (scenario 2). Vooral de aanbetaling en de registratiebelasting maken een groot verschil, want een investering die in een vroeg stadium wordt gedaan, leidt tot spectaculaire bedragen in de loop van de tijd. Maar de cijfers liggen eigenlijk dicht genoeg bij elkaar dat beide scenario’s als even “goede” investeringen worden beschouwd. Inderdaad, een kleine verandering in een van de twee belangrijkste parameters, de groei van de huizenprijzen en het rendement van ons indexfonds, kan het resultaat van de simulatie aanzienlijk veranderen. De belangrijkste veronderstellingen van onze simulatie zijn:

  • De huizenprijzen blijven stijgen met 3,14%. Er zijn tekenen dat Belgische huizen overgewaardeerd zijn5 omdat het gemiddelde inkomen van de Belgen niet zo sterk is gestegen als de huizenprijzen. Als de stijging van de huizenprijzen aanzienlijk vertraagt, wordt passief beleggen een veel betere optie.
  • Het rendement op passief beleggen blijft ongeveer 7,7%. Als de markten het de komende 20 jaar niet zo goed doen, wordt onroerend goed een betere investering.

Er is te veel onzekerheid rond deze twee parameters om een ​​zelfverzekerde voorspelling te doen dat je beter af bent met het ene of het andere scenario. Uit de simulatie is echter gebleken dat u niet fout kunt gaan met beleggen in een huis of beleggen in indexfondsen.

Voer de simulatie zelf uit

Ik heb alle berekeningen uitgevoerd op een Google Spreadsheets-spreadsheet. Je kan een kopie maken en de parameters wijzigen op basis van je situatie of land (ga naar “Bestand” → “Maak een kopie”). De parameters die je kunt wijzigen zijn in het groen weergegeven. Als je een van de parameters wijzigt, wordt de simulatie onmiddellijk opnieuw uitgevoerd.

Samenvatting

Door deze oefening te doen, moesten we nadenken over de belangrijke parameters die aan onze beslissing ten grondslag liggen. We zagen dat zowel de stijging van de huizenprijzen als het rendement van passief beleggen de twee belangrijkste factoren zijn om rekening mee te houden.

De simulatie leerde ons dat zowel het passief investeren als het kopen van onroerend goed goede investeringen zijn. Door de onvoorspelbaarheid van de toekomst is het is op dit moment moeilijk te voorspellen wat echt beter is voor onze welvaart. De simulaties tonen aan dat de strategie van huren en investeren een betere investering is op lange termijn dan het kopen van een huis als investering. Als je besluit om een huis te kopen, zorg er dan voor dat je je hypotheekbetalingen dekt en de gewoonte houdt om geld weg te leggen en passief te investeren om je spaarpot te laten groeien en diversificatie te hebben.

Als we echter afstand nemen van het beschouwen van een huis als een investering, geeft het hebben van een eigen huis een gevoel van onafhankelijkheid en veiligheid dat passief beleggen je niet kan geven. Wat er ook ter wereld gebeurt, je hebt een plek die van jou is. Dit is een belangrijk criterium dat niet kan worden weerspiegeld in een simulatie.

Updates

7 juli 2020

We hebben de volgende updates van de analyse gemaakt:

  • We hebben rekening gehouden met de registratierechten bij de aankoop van een woning. Met een tarief van 12,5% in Brussel is dit een niet te verwaarlozen uitgave en het was een belangrijke weglating van onze kant in onze eerste analyse.
  • We hebben de 0,15% taks op effectenrekeningen geschrapt. Het Belgische Grondwettelijk Hof heeft de belasting in oktober 2019 nietig verklaard, zodat ze niet langer relevant is.
  • We hebben de beleggingsportefeuille van het scenario waarin we huren en beleggen gewijzigd. Een portefeuille van 100% aandelen is niet realistisch en wordt ook niet aanbevolen voor de meeste mensen. In plaats daarvan zijn we overgestapt op een portefeuille bestaande uit 50% aandelen en 50% obligaties.
  • We hebben de beurstaks van 0,12% voor beleggingen opgenomen in de analyse.