Émile-Victor est cofondateur de Marker.io, une startup tech de Bruxelles. Il est arrivé à un âge où beaucoup de ses amis ont acheté un appartement ou envisagent de le faire, et il se demande s'il devrait en faire autant. Mais il connaît aussi l'investissement passif et il ne sait pas trop quoi faire. Est-il préférable pour lui d'acheter un logement ou d'utiliser l'argent pour investir sur les marchés ? Lequel sera le meilleur investissement pour lui au final ? Découvrons-le !
Deux scénarios
Comparons deux scénarios. Dans le premier, nous achetons une maison. Nous obtenons un prêt de la banque, versons un acompte, payons notre hypothèque tous les mois et nous avons quelques dépenses d'entretien et d'assurance pour la maison. À cause de l'inflation, les prix des maisons ont tendance à augmenter avec le temps. Nous nous attendons donc à ce que notre maison vaille plus que ce que nous avons payé au moment où nous aurons entièrement remboursé l'hypothèque.
Dans le deuxième scénario, nous choisissons plutôt de louer et d'utiliser les fonds restants pour investir passivement. Nous investissons tous les frais que nous faisons dans le premier scénario, c'est-à-dire l'acompte, l'hypothèque, et ainsi de suite... dans des fonds indiciels. Nous avons calculé dans "Pourquoi tu devrais investir passivement tes économies" que nous pouvons espérer un bon rendement annuel en investissant dans des fonds indiciels.
À la fin de la période d'hypothèque, nous comparons la valeur de notre maison du premier scénario à la valeur de nos investissements du deuxième scénario. Laquelle est la plus élevée ?
La simulation
Avant de commencer la simulation, nous devons collecter quelques données et remplir quelques chiffres.
Scénario 1 : achète une maison
Dans le premier scénario, nous achetons une maison. Nous faisons les hypothèses suivantes :
- Nous achetons un appartement de 2 chambres à Bruxelles, en Belgique, qui est vendu pour 350 000 €.
- La banque nous demande de verser un acompte de 70 000 €, ce qui équivaut à 20 % de la valeur de la maison.
- Nous devons contracter un prêt pour les 280 000 € restants. D'après nos recherches, nous pouvons obtenir un prêt de 20 ans à un taux d'intérêt fixe de 1,38 %. Cela signifie que nous devons effectuer des paiements mensuels de 1 336 €.
- Nous payons un droit d'enregistrement unique lors de l'achat de la maison ("droit d'enregistrement" en français ou "registratierechten" en néerlandais). La taxe diffère selon les régions de Belgique, mais elle est fixée à 12,5 % à Bruxelles, ce qui équivaut à 43 750 euros pour notre appartement.
- Nous dépensons environ 1 % par an pour l'entretien de la propriété, soit 3 500 euros. Cette somme est destinée aux rénovations, aux réparations dans la maison, etc. Ce coût est soumis à l'inflation et nous utilisons l'indice des prix à la consommation pour mesurer son augmentation annuelle. En Belgique, l'IPC a augmenté en moyenne de 1,82 % par an depuis 1994 [1].
- Notre assurance habitation coûte 150 € par an. Ce montant est également soumis à l'inflation.
- Nous payons un impôt foncier annuel de 800 €, encore une fois soumis à l'inflation.
Nos coûts pour être propriétaire pendant les 20 prochaines années, la durée de l'hypothèque, sont regroupés dans le tableau ci-dessous.
Pendant que nous remboursons l'hypothèque, nous nous attendons à ce que la valeur de l'appartement s'apprécie. Nous ferons alors un bénéfice le jour où nous le vendrons.
En Belgique, l'évolution du prix des logements est mesurée par l'indice des prix des logements. En suivant les chiffres publiés par le gouvernement belge [2], nous calculons que les prix de revente des appartements ont augmenté en moyenne de 4,22 % par an depuis 2005. Nous prévoyons que notre maison de 350.000 € vaudra 800.313 € en 2041, soit dans 20 ans.
Scénario 2 : louer et investir
Voyons maintenant l'autre scénario, où au lieu d'acheter une maison, nous louons pendant 20 ans et investissons passivement ce que nous aurions dépensé pour acheter la maison.
Nous estimons que le loyer d'un appartement de deux chambres à coucher à Bruxelles est d'environ 979 euros par mois [3]. En raison de l'inflation, les prix des loyers devraient également augmenter chaque année. En Belgique, l'évolution des prix des loyers est mesurée à l'aide de l'indice santé, qui, selon nos calculs, a augmenté en moyenne de 1,73 % par an depuis 1994 [4].
Nous pouvons maintenant prévoir à combien s'élèveront nos coûts totaux pour les 20 prochaines années si nous louons. Comme nous ne sommes pas propriétaires du bien, nous n'avons pas besoin de couvrir l'entretien, les frais d'assurance ou la taxe foncière.
Dans ce scénario, nous allons investir tout ce que nous ne dépensons pas. Chaque année, nous allons prendre les coûts si nous avions acheté une maison, soustraire le loyer et investir ce qui reste. Voyons combien cela représente.
La première année, au lieu de verser un acompte à la banque, nous pouvons investir une somme forfaitaire. Les années suivantes, nous investissons le montant qui reste après le loyer. Nous investissons dans un portefeuille mondialement diversifié de fonds indiciels composé de 80 % d'actions et de 20 % d'obligations. Une analyse historique nous indique que ce portefeuille a obtenu un rendement annuel moyen de 8,7 % entre 2005 et 2021.
Nous devons également tenir compte de la taxe boursière pour chaque investissement que nous faisons. Lorsque tu investis dans des fonds indiciels, la taxe boursière est égale à 0,12 % du montant total investi.
Le verdict
Enfin, nous avons les données nécessaires pour répondre à la question. En 2041, dans 20 ans, nous estimons que :
- la valeur de notre maison sera de 800 313 € (scénario 1).
- la valeur de nos investissements sera de 1 110 321 € (scénario 2).
Il semble que nous nous retrouvions dans une meilleure position si nous louons et investissons (scénario 2). La mise de fonds et la taxe d'immatriculation font surtout une grande différence, car un investissement fait tôt se transforme en sommes spectaculaires au fil du temps. Cependant, mais les chiffres sont en fait suffisamment proches pour que les deux scénarios soient considérés comme des investissements tout aussi "bons". En effet, un petit changement dans l'un des deux paramètres les plus importants, la croissance des prix de l'immobilier et le rendement de notre fonds indiciel, peut modifier considérablement le résultat de la simulation. Les hypothèses les plus importantes de notre simulation sont les suivantes :
- Les prix de revente des appartements continuent d'augmenter de 4,22%. Certains signes indiquent que les maisons belges sont surévaluées [6] car le revenu moyen des Belges n'a pas augmenté autant que les prix des maisons. Si l'augmentation des prix des maisons ralentit considérablement, l'investissement passif devient une bien meilleure option.
- Le rendement des investissements passifs reste aux alentours de 8,7 %. Si les marchés ne se portent pas aussi bien pendant les 20 prochaines années, la propriété sera un meilleur investissement.
Il y a trop d'incertitude autour de ces deux paramètres pour pouvoir prédire avec certitude que tu seras mieux loti avec un scénario ou l'autre. Cependant, la simulation a montré que tu ne peux pas te tromper en investissant dans une maison ou en investissant dans des fonds indiciels.
Vendre une maison est plus difficile que de vendre tes investissements
Lorsque tu considères l'immobilier comme un investissement, il est important de considérer qu'une maison est beaucoup plus difficile à vendre que les fonds indiciels. Il faut généralement plusieurs mois entre le moment où tu mets la maison en vente et la remise des clés aux prochains propriétaires. Le processus peut même prendre des années si le marché est particulièrement "froid" ! Il peut aussi entraîner des frais, par exemple si tu sollicites l'aide d'un agent immobilier.
De plus, tu ne peux pas vendre disons 10% de ta maison. C'est tout ou rien, tu ne peux pas vendre une partie de ta propriété.
L'investissement passif ne souffre pas de ces contraintes. La vente de tes investissements est une question de minutes et non de mois. De plus, la partie des investissements que tu vends dépend entièrement de toi. Dans le jargon financier, on dit que les fonds indiciels sont plus liquides que les biens immobiliers.
La liberté que donne l'investissement passif par rapport à l'investissement dans la propriété est une considération supplémentaire.
Fais la simulation toi-même
J'ai fait tous les calculs sur une feuille de calcul Google Sheets. N'hésite pas à faire une copie et à modifier les paramètres en fonction de ta situation ou de ton pays (va dans "Fichier" → "Faire une copie"). Les paramètres que tu peux modifier sont indiqués en vert. En modifiant l'un des paramètres, la simulation sera instantanément relancée.
Louer notre propriété
En guise de suivi, nous avons analysé le fait de traiter notre propriété comme un investissement en la mettant en location. Nous pouvons alors utiliser le pouvoir de l'effet de levier pour augmenter notre rendement. Découvre comment cela se compare à l'investissement passif.
Conclusion
Faire cet exercice nous a obligés à réfléchir aux paramètres importants qui sous-tendent notre décision. Nous avons vu que l'augmentation du prix des maisons et les rendements des investissements passifs sont les deux principaux facteurs à prendre en compte.
La simulation nous a appris que l'investissement passif et l'achat de biens immobiliers sont tous deux de bons investissements. En raison de l'imprévisibilité de l'avenir, il est difficile de prédire à ce stade lequel est vraiment le meilleur pour notre patrimoine. Les simulations montrent que la stratégie consistant à louer et à investir est un meilleur investissement à long terme que l'achat d'une maison comme investissement. Si tu décides d'acheter une propriété, alors assure-toi de couvrir tes paiements hypothécaires et continue à prendre l'habitude de mettre de l'argent de côté et de l'investir passivement à côté pour faire croître ton pécule et avoir une diversification.
Cependant, si l'on s'éloigne de l'idée de considérer une maison comme un investissement, avoir sa propre maison procure un sentiment d'indépendance et de sécurité que l'investissement passif ne peut pas te donner. Quoi qu'il arrive dans le monde, tu auras un endroit qui t'appartient. C'est un critère important qui ne peut pas être pris en compte dans une simulation.