Dans un article précédent, nous avons comparé l'achat de ta propre maison à l'investissement dans un portefeuille de fonds indiciels. Nous avons essayé de comprendre si tu as intérêt à acheter une maison avec une hypothèque ou à louer et à investir la différence dans des ETF indiciels.

Nous avons conclu que les deux avaient un rendement monétaire similaire mais étaient très différents en termes d'objectifs de vie. Cela nous a donné envie d'approfondir cette analyse de l'immobilier par rapport à l'investissement indiciel, en présentant les avantages et les inconvénients associés à chacun d'eux du point de vue de l'investissement, puis en les comparant en termes de rendement.

À cette fin, cet article comparera :

  1. Investir dans une propriété et la louer
  2. Investir le même montant dans des ETF indiciels

L'effet de levier : le principal avantage de l'investissement immobilier.

L'effet de levier, c'est-à-dire emprunter de l'argent pour investir, peut être un outil puissant pour augmenter ton rendement. Selon la théorie, tant que le coût de l'emprunt est inférieur au rendement potentiel, il est toujours préférable de contracter un prêt. De plus, plus l'effet de levier est élevé, mieux c'est car cela augmente ta rentabilité globale. 

Imagine que tu places 20 000 € dans un investissement qui a un rendement de 4 %. Après un an, tu auras un bénéfice de 800 €.

Maintenant, disons que tu investis 10 000 € de ton propre argent et que tu empruntes les 10 000 € restants à un taux de 2 %. Après un an, tes investissements te rapporteront toujours un bénéfice de 800 €. Tu dois payer 200 € d'intérêts sur le prêt, ce qui laisse un bénéfice net de 600 €. Mais comme tu n'as investi que 10 000 € de ton propre argent, ton rendement est de 6 %. En empruntant une partie de tes investissements, tu as augmenté ton rendement de 4 à 6 %.                       

L'investissement immobilier repose sur le même principe : tu augmentes le rendement de ton investissement en contractant une hypothèque. Et idéalement, les intérêts du prêt sont payés par le locataire. À quoi cela ressemble-t-il lorsque tu calcules les chiffres ?

Acheter une propriété avec 70 000 € de capital ou... 

Supposons que tu sois propriétaire de l'endroit où tu vis. Tu veux investir dans une deuxième propriété, répartie sur 20 ans. Tu cherches à acheter un appartement de deux chambres à coucher qui n'est pas neuf, mais qui ne nécessite aucune rénovation, dans un immeuble à Bruxelles. Le prix d'achat est de 350 000 € hors taxes. La banque exige 20 % comme acompte, soit 70 000 €. Pour les besoins de cet article, nous supposerons que tu disposes de cette somme. Lorsque tu inclus les droits d'enregistrement et les frais de notaire, le prix de la propriété passe à 398 300 €. Cela signifie que tu dois contracter une hypothèque de 328 300 € pour couvrir la différence. D'après nos recherches, tu es en mesure d'obtenir un taux de 1,38 % sur 20 ans.

Maintenant, obtenons une vision claire de notre investissement. Explore notre feuille de calcul pour jouer et l'adapter comme tu le souhaites.

  • Somme forfaitaire de 70 000 €.
  • Prix de la propriété 350 000 € plus taxe (droits d'enregistrement et frais de notaire), soit environ 398 300 €. 
  • Prêt nécessaire : 328 300 € à un taux fixe de 1,38 % pendant 20 ans. Cela équivaut à 1 574,72 € par mois à rembourser, soit 18 896,64 € par an.

Louer la propriété 

D'après les estimations du secteur de l'immobilier, nous prévoyons un rendement brut de 4,5 % pour le loyer. Pour un investissement de 350 000 €, tu obtiendrais environ 15 750 € par an, soit 1 312 € par mois. N'oublie pas que ce chiffre ne prend pas en compte :

  • frais d'entretien annuels
  • assurance
  • précompte immobilier

D'après nos recherches et après avoir parlé à des agents immobiliers, tu peux t'attendre à dépenser environ 1,5 mois de loyer pour couvrir ces coûts, ce qui réduit ton rendement à environ 3,9 % net. Cela signifie environ 13 790 € par an, soit 1 150 € par mois.

D'un autre côté, le loyer est indexé sur une base annuelle. L'indexation moyenne du prix des loyers est de 1,73%. 

Comme le paiement de l'hypothèque (1 574 €) est plus élevé que le loyer net prévu (1 150 €), tu devras ajouter de l'argent chaque mois en plus du loyer pour rembourser ton hypothèque. En tenant compte de l'indexation du loyer, nous avons calculé que sur 20 ans, tu devras ajouter 51 940 € pour rembourser ton hypothèque.

Vendre la propriété dans 20 ans

Entre 2005 et 2021, les prix des maisons ont augmenté en moyenne de 4,2 % par an. Cela signifie que dans 20 ans, l'appartement que nous avons acheté pour 350 000 € vaudra environ 800 000 €. Par conséquent, ton rendement global serait de :

  • Capital total mis au travail sur 20 ans : 121 940 € (capital de départ de 70 000 € + somme de 51 940 € des ajouts mensuels pour couvrir ton hypothèque).
  • Prix de vente dans 20 ans : 800 000 €.
  • Retour sur investissement annualisé : 9,86%.

...investir 70 000 € dans un portefeuille d'ETF indiciels

Nous allons maintenant comparer ces chiffres avec les investissements sur les marchés financiers :

  • 70 000 € en tant que somme forfaitaire
  • Cotisations annuelles égales à un montant de 51 940 € sur 20 ans (somme de nos compléments mensuels pour couvrir notre hypothèque). 

Nous investissons dans un portefeuille mondialement diversifié de fonds indiciels composé de 70% d'actions et de 30% d'obligations. Une analyse historique nous indique qu'un tel portefeuille a obtenu un rendement annuel moyen de 7,9 % entre 2005 et 2020. D'après nos calculs qui se trouvent dans notre feuille de calcul, dans 20 ans, tu aurais économisé environ 480 000 €.

Conclusion : l'investissement dans l'immobilier est gagnant

  • Valeur de l'investissement immobilier dans 20 ans : 800 000 €.
  • Valeur de l'investissement de l'ETF indiciel dans 20 ans : 480 000 €.

Note que ces chiffres sont des estimations basées sur des données historiques. Nous n'avons aucune garantie que les 20 prochaines années se dérouleront comme par le passé.

L'effet de levier fonctionne vraiment

Cette simulation nous a montré que l'effet de levier est puissant et que c'est probablement la raison pour laquelle tant de personnes investissent dans des propriétés. Elle a également montré que tu peux augmenter ton rendement global en augmentant ton effet de levier.

Les complexités de l'investissement dans la propriété

Alors que de nombreux Belges considèrent l'immobilier comme un investissement sûr et solide, nous avons réalisé qu'il n'est pas facile de réussir dans ce domaine. En effet, tu ne peux pas choisir n'importe quelle propriété sur n'importe quel site Web et utiliser l'effet de levier le plus élevé possible pour être sûr d'avoir fait un bon investissement. Dans cette section, nous allons passer en revue toutes les considérations qui doivent être prises en compte.

Emplacement, emplacement, emplacement

Nous avons discuté avec de nombreux investisseurs immobiliers expérimentés, et ils ont tous dit la même chose : l'emplacement est essentiel. Par exemple, les propriétés qui se trouvent à distance de marche des magasins, des épiceries et des moyens de transport (métro, gares, arrêts de bus, etc....) sont plus attrayantes et ont moins de chances de rester vacantes.

Nous avons également découvert que les villes, comme Bruxelles ou Gand par exemple, sont des lieux qui rassemblent le plus grand nombre de locataires(70% pour Bruxelles et 67% pour Gand). Cette situation est donc très attrayante pour les investisseurs et a permis aux prix des loyers ainsi qu'aux prix des biens immobiliers d'augmenter considérablement au fil des ans. Ces prix varient toutefois fortement d'une région à l'autre, ce qui confirme l'importance de choisir le bon emplacement en fonction de tes objectifs.

Une maison ? Un appartement ? Une résidence avec services ?

Le type de propriété est un autre facteur important à prendre en compte si tu veux réussir dans l'investissement immobilier. Par exemple, une maison de trois chambres avec un jardin ou un appartement de deux chambres est-il un meilleur investissement ?

Nous avons commencé par comparer les tendances des prix entre les différents types de propriétés en Belgique. Selon Statbel, l'Office belge des statistiques, les prix médians en Belgique ont augmenté de 5,0 % pour les maisons individuelles et de 7,4 % pour les appartements de 2019 à 2020.

Les appartements semblent donc être un meilleur investissement. Mais d'un autre côté, ils ont des frais permanents supplémentaires. Comme tu deviens copropriétaire de l'immeuble, tu dois constituer un compte courant pour les dépenses régulières. De plus, tu dois participer à un fonds de réserve pour les dépenses importantes, comme les rénovations du bâtiment. 

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Rue belge de maisons
Quel type de maison aimerais-tu acheter ? (Photo : @julianasnaps)

Neuf ou rénovation

Mathieu, l'un des agents immobiliers à qui nous avons parlé et qui travaille pour un agent immobilier bien connu à Bruxelles, a eu l'aperçu intéressant suivant :  

Lorsque tu achètes une propriété comme investissement, tu dois garder à l'esprit que tu n'y vivras pas, tu dois donc te mettre à la place d'une personne prête à louer. Cela signifie que tu dois penser de manière pragmatique. Tu ne te soucies pas de savoir si la cuisine est peinte dans une couleur que tu n'aimes pas, ou si la salle de bain n'a pas de lavabo en marbre. Recherche des matériaux durables qui ne nécessitent pas beaucoup d'entretien et des espaces fonctionnels, ce qui conviendrait à la majorité des locataires potentiels. 

Ces commentaires nous permettent d'aborder un autre aspect de l'achat d'une propriété : faut-il acheter quelque chose de neuf ou quelque chose à rénover ? Une propriété à rénover est moins chère qu'un bâtiment neuf. En effet, en plus d'un prix d'achat moins élevé, il existe de nombreuses incitations fiscales pour les acheteurs de seconde main, comme une TVA réduite de 6 % sur les rénovations, contre 21 % habituellement.

Cependant, la rénovation nécessite des connaissances : 

  1. Avant d'acheter la propriété, tu dois estimer les travaux qui doivent être effectués.
  2. Tu dois choisir des constructeurs en qui tu peux avoir confiance et t'assurer que les prix sont conformes à ceux du marché. 
  3. Tu ne peux pas louer avant d'avoir réellement terminé les rénovations. 

Tout cela prend du temps et a un impact sur ton retour sur investissement global, impact qui est difficile à quantifier au préalable. Avec un bâtiment neuf, aucune rénovation n'est nécessaire et ils offrent un avantage énergétique, ce qui est un facteur qui a gagné en importance dans les prix de location et de vente. 

Aspects fiscaux

La TVA contre les droits d'enregistrement

Lorsque tu achètes une propriété, tu dois tenir compte des taxes et des frais d'achat. 

Sur tous les bâtiments qui ne sont pas neufs, l'acheteur doit payer comme droits d'enregistrement :

En plus de cela, 1,3 % ira aux frais de notaire. Cela augmente le prix des bâtiments existants de plus de 10 %.

Pour les nouveaux bâtiments, une TVA de 21% est applicable. Cependant, sous certaines conditions, l'acheteur peut bénéficier d'un taux de TVA réduit à 6 %. Cette mesure a été mise en place pour encourager les propriétaires potentiels. Il n'y a pas de droits d'enregistrement pour les nouvelles propriétés. 

Impôts sur les gains en capital

Lorsque tu vends un bien immobilier en tant que particulier, tu n'es pas imposé sur les gains en capital si tu le possèdes depuis plus de 5 ans. Cependant, cette règle ne s'applique pas si tu investis par l'intermédiaire d'une société ou dans le cas où ton investissement est considéré comme une "spéculation".

Imposition des revenus locatifs et personnels  

Une caractéristique intéressante de l'immobilier est que le revenu locatif n'est pas imposé entre particuliers (les choses changent lorsqu'on investit par le biais d'entreprises ou pour des bâtiments commerciaux). Cela signifie-t-il que l'achat d'un bien immobilier est fiscalement avantageux ? Eh bien, oui et non. 

En fait, les propriétaires de biens secondaires sont imposés sur le revenu cadastral ("kadastraal inkomen" ou "revenu cadastral"). En théorie, il s'agit du revenu locatif estimé d'un immeuble sur une base annuelle, sans compter les frais d'entretien ou de réparation. Dans le cas d'un appartement, 40% du revenu locatif estimé peut être déduit du loyer sous forme de somme forfaitaire. Heureusement pour nous, lorsque nous achetons un bien immobilier à louer, les prix des loyers de 1975 sont toujours pris en compte !

Ces revenus sont inclus dans le revenu global et donc imposés à l'impôt sur le revenu des personnes physiques. En outre, les propriétaires secondaires perdent l'avantage fiscal appelé "habitation propre et unique" ("enige en eigen huis"). Ce crédit d'impôt s'élève à un maximum de 1 520 euros par personne.

Il existe toutefois un moyen de contourner ce problème : il est possible de réduire cette taxe en déduisant les intérêts que tu paies si tu contractes une hypothèque. Ce dernier point est essentiel, et explique aussi pourquoi l'effet de levier est souvent utilisé.

Le risque d'utiliser l'effet de levier

L'une des premières choses qui vient à l'esprit quand on utilise l'effet de levier, c'est que tu dois pouvoir te permettre un prêt et rembourser ton hypothèque quoi qu'il arrive. Cela peut être problématique si, par exemple, tu as le malheur de perdre ton emploi ou si tu as du mal à trouver des locataires. En fin de compte, la banque décidera combien et pour combien de temps elle te prêtera l'argent nécessaire à ton investissement, ce qui a encore une fois un impact sur ton rendement global.

Maison
Risque d'effet de levier (par @christianlue)

Investir dans les ETF indiciels est (relativement) simple.

De l'autre côté de l'histoire, il semble que l'investissement dans des ETF indiciels offre un moyen facile d'épargner et d'investir pour l'avenir. Tu peux même investir dans des ETF qui se concentrent sur l'immobilier. Bien que la complexité de l'investissement indiciel réside dans le démarrage, les choses deviennent assez simples une fois que tu as trouvé les bons ETF qui correspondent à tes besoins :

  • L'investissement indiciel nécessite peu de connaissances
  • L'investissement indiciel offre une diversification entre les actifs, les géographies et les secteurs ;
  • L'investissement indiciel est bon marché et ne nécessite pas de capital minimum pour commencer
  • L'investissement indiciel est "liquide", ce qui signifie que tu peux y puiser et en sortir quand tu le souhaites.
  • Tu peux adopter une approche disciplinée de l'épargne, en mettant tes investissements en pilote automatique grâce à des contributions mensuelles

Conclusion

L'un des principaux enseignements de notre simulation est que tu dois penser de manière rationnelle et laisser toute émotion de côté dans tes décisions. Bien que cela soit vrai pour les deux types d'investissement, il est plus difficile d'être rationnel avec l'investissement immobilier, car tu achètes un endroit où tu pourrais toi-même vivre. Il est plus facile de se laisser emporter par tes propres souhaits et émotions. 

Le pouvoir de l'effet de levier peut faire de la location d'un bien immobilier un meilleur investissement que de placer ton argent dans des fonds indiciels. Les avantages sont clairs :

  • Les revenus locatifs ainsi que les gains en capital ne sont pas (encore) imposés.
  • Tu peux déduire les paiements d'intérêts hypothécaires de ta facture fiscale personnelle.
  • L'effet de levier par le biais d'une hypothèque est un outil puissant pour augmenter ton rendement.

Cependant, pour réussir, investir dans une propriété nécessite de la méthodologie et une analyse approfondie :

  • Investir dans l'immobilier demande des connaissances
  • Investir dans l'immobilier demande du temps pour l'entretien
  • Tu as besoin d'un capital de départ pour effectuer l'achat initial.
  • Le risque de vacance locative est un facteur important à prendre en compte. En fin de compte, c'est un problème moins grave de ne pas pouvoir compléter ton fonds indiciel que de ne pas savoir comment rembourser ton hypothèque.
  • Investir dans une propriété n'est pas liquide par rapport à l'investissement indiciel. Tu ne peux pas vendre une fraction d'une maison, mais tu peux vendre une seule action de ton fonds indiciel.
  • Investir dans des biens immobiliers est davantage soumis à des micro-événements tels que des changements de taxes. C'est particulièrement vrai dans un pays comme la Belgique qui est connu pour ses incertitudes fiscales.

Nous avons montré qu'il est plus long, plus compliqué et plus risqué d'investir dans l'immobilier que dans des fonds indiciels. Cependant, les données historiques et nos simulations ont montré que l'investissement immobilier devrait être un meilleur investissement que les fonds indiciels. Assure-toi de couvrir tes paiements hypothécaires si tu décides d'acheter un autre bien immobilier. De plus, continue à prendre l'habitude de mettre de l'argent de côté en l'investissant passivement pour faire croître ton pécule et gagner en diversification.

Ressources

Les ressources suivantes nous ont aidés à rédiger cet article :