Le logement est l'une des classes d'actifs les plus performantes de l'histoire. Pourtant, l'achat d'un bien immobilier est inaccessible pour beaucoup. Un ETF immobilier permet d'investir dans des biens immobiliers sans avoir à en posséder. Mais comme il existe de nombreux ETF de ce type, il est difficile de s'y retrouver dans les choix qui s'offrent à nous. Nous avons sélectionné les meilleurs ETF immobiliers pour que tu n'aies pas à le faire. Outre les avantages, nous expliquons également les inconvénients des ETF immobiliers dans l'optique de la construction d'un portefeuille équilibré d'ETF adaptés à la croissance à long terme.
Pourquoi les ETF immobiliers peuvent-ils être un bon investissement ?
Le logement a été la meilleure classe d'actifs de l'histoire
Le rendement réel moyen des logements mondiaux de 1870 à 2015 était de 7,05 %, contre 6,89 % pour les actions, selon les recherches effectuées par la Banque fédérale de réserve de San Francisco. Il présentait également une volatilité nettement plus faible.
Les ETF sont plus accessibles que les biens physiques
En tant que Belges, nous aimons l'immobilier. On dit souvent que nous sommes nés avec une "brique dans l'estomac". Cependant, rares sont ceux qui sont en mesure d'économiser pour un dépôt ou de pouvoir contracter un prêt important pour acheter un bien immobilier. Heureusement, les ETF immobiliers t'offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier sans avoir à acheter toi-même le bien physique. Ils rendent l'investissement immobilier accessible à tous, car tu peux acheter un tel ETF pour quelques dizaines d'euros.
Les ETF immobiliers suivent un indice composé de sociétés actives dans le secteur de l'immobilier. Il s'agit notamment des sociétés d'investissement immobilier (également connues sous le nom de REIT), des promoteurs immobiliers et des entreprises de construction également. Ils constituent un moyen facile de diversifier ton portefeuille d'investissement au-delà des actions et des obligations traditionnelles. Comme l'immobilier a souvent une faible corrélation avec d'autres classes d'actifs, il peut contribuer à réduire le risque global du portefeuille et sa volatilité.
Tu peux acheter et vendre un ETF immobilier à tout moment
Un autre avantage d'un ETF par rapport à un bien immobilier physique est que tu peux facilement acheter ou vendre des actions en un instant. Dans le jargon de la finance, les ETF sont beaucoup plus liquides que les biens immobiliers. Alors qu'il faut généralement des mois pour vendre un bien immobilier, tu peux vendre un ETF en quelques secondes. De plus, tu peux vendre le nombre d'actions que tu souhaites. Mais avec un bien physique, c'est tout ou rien. Tu ne peux pas choisir de ne vendre que 12 % de ta maison par exemple.
Un substitut aux revenus locatifs
Chaque année, les entreprises d'un ETF immobilier perçoivent des loyers auprès de leurs clients. Après déduction des coûts, elles te versent un dividende substantiel. Cela ressemble beaucoup au rendement locatif que tu obtiendrais toi-même, si tu louais à titre privé. Souvent, il est même supérieur. Surtout si tu tiens compte de tous les coûts d'achat, des frais d'enregistrement, des rénovations, des taxes, des frais mensuels et des heures que tu dois payer si tu loues toi-même. Sans parler de l'énergie mentale que la gestion des locations privées te demande. Grâce à un ETF, tu peux te détendre pendant que quelqu'un d'autre perçoit ton loyer.
Comment choisir un ETF immobilier
Pour choisir les meilleurs ETF immobiliers dans lesquels investir, il y a quelques critères auxquels nous nous tiendrions en tant qu'investisseur belge.
Suit un index
Le style d'investissement basé sur les fonds indiciels, également appelé investissement passif, est une stratégie supérieure pour la plupart des gens. Il n'est pas nécessaire de passer du temps à analyser les entreprises et les actions individuelles, tu peux simplement suivre un indice de sociétés.
Accumuler ou distribuer
D'un point de vue fiscal, les ETF capitalisants sont préférés aux fonds distribuants pour éviter de payer une taxe de 30 % sur les dividendes. Cependant, nous comprenons que si tu lis ces lignes, tu souhaites peut-être recevoir des dividendes de ton ETF immobilier en remplacement des revenus locatifs. C'est pourquoi nous avons également inclus des ETF distribuants dans notre sélection.
Faible coût
Lorsque nous avons le choix entre plusieurs ETF qui suivent le même indice, nous préférons celui qui est le moins cher (toutes choses égales par ailleurs). Le coût est mesuré par le ratio des dépenses totales (également connu sous le nom de TER). Note que le TER est généralement plus élevé pour les ETF immobiliers par rapport aux ETF diversifiés à l'échelle mondiale.
Domicilié en Irlande ou au Luxembourg
Ces deux pays ont conclu des conventions fiscales spéciales avec de nombreux pays du monde. Il est donc fiscalement avantageux d'investir dans des ETF domiciliés en Irlande ou au Luxembourg. Tu les reconnais à leur code ISIN qui commence par "IE" (Irlande) ou "LU" (Luxembourg).
Négocié en €
Nous n'avons sélectionné que des fonds négociés en euros, car nous ne voulons pas payer de frais de change inutiles.
Diversifié dans de nombreux pays
La diversification est importante lorsqu'on investit, car elle permet de réduire le risque global. L'idée de base de la diversification est d'éviter de mettre tous ses œufs dans le même panier, afin de réduire l'impact d'un seul événement négatif. Par exemple, si tu n'investis que dans une seule propriété en Belgique et que la Belgique connaît un ralentissement ou une crise, l'ensemble de ton portefeuille d'investissement sera affecté négativement. Cependant, si tu avais investi dans un ETF immobilier qui se diversifie dans différents pays, l'impact du ralentissement de ce seul pays sur le portefeuille serait moins grave.
La taille est importante
Les fonds plus importants sont moins susceptibles d'être fermés.
Réplication
La réplication physique est préférée à la réplication synthétique pour réduire les risques liés aux tiers.
Les meilleurs ETF immobiliers pour les Belges
iShares Developed Markets Property Yield (IE00BFM6T921)
Cet ETF suit la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+, reflétant la performance des sociétés immobilières cotées et des REIT du monde entier sur les marchés développés qui visent à offrir des rendements en dividendes élevés. Il offre une exposition à 349 sociétés immobilières et fiducies de placement immobilier (FPI) sur les marchés développés. Essentiellement, tu investis dans une gamme diversifiée de secteurs immobiliers, y compris les propriétés commerciales, de détail, résidentielles et industrielles.
L'ETF est géré par iShares et coûte 0,59 % par an. L'ETF a été créé en mars 2018 et a eu des rendements significatifs pour les investisseurs en se basant sur les données historiques de l'indice :
Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate (LU0489337690)
Cet ETF réplique la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe. Il offre une exposition ciblée à 107 actions immobilières et sociétés de placement immobilier à travers les marchés européens développés. Il se concentre sur une gamme diversifiée de secteurs immobiliers, y compris les propriétés commerciales, résidentielles, industrielles et de détail.
L'ETF est géré par Xtrackers (DWS) et a un coût annuel de 0,33 %. Il a délivré un rendement annuel moyen de 3 % depuis 2012 sur la base des données historiques de l'indice sous-jacent.
SPDR Dow Jones Global Real Estate (IE00B8GF1M35)
L'ETF reproduit le rendement de l'indice Dow Jones Global Select Real Estate Securities. Cet ETF offre une large exposition aux actions immobilières et aux FPI sur les marchés développés et émergents à l'échelle mondiale. Il se concentre sur un large éventail de secteurs immobiliers, y compris les propriétés commerciales, résidentielles, industrielles et de détail. En investissant dans cet ETF, tu as accès à un portefeuille diversifié de sociétés immobilières et de FPI mondiales. Sur le plan géographique, c'est l'ETF le plus diversifié de notre sélection. En achetant cet ETF, tu investis dans 231 sociétés en une seule fois.
L'ETF est géré par SPDR et coûte 0,40 % par an. L'ETF a été créé en octobre 2019 et, sur la base des données historiques de l'indice, il a fourni un rendement moyen de 4,2 % depuis 2006 :
iShares US Property Yield (IE00B1FZSF77)
Cet ETF suit la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+, en se concentrant spécifiquement sur le secteur immobilier américain. C'est le premier ETF distribuant de cette sélection. En investissant dans cet ETF, tu investis essentiellement dans des FPI américaines qui couvrent un large éventail de secteurs immobiliers, notamment les propriétés commerciales, de détail, résidentielles et industrielles. Cette orientation permet aux investisseurs d'effectuer un placement ciblé sur le marché immobilier américain, offrant un potentiel à la fois de revenu grâce au versement trimestriel de dividendes et d'appréciation du capital. Les dividendes ont un rendement prévisionnel sur un an de 2 % et tu les recevras tous les trimestres. Contrairement aux ETF capitalisants, tu devras payer un impôt de 30 % sur ces dividendes.
L'ETF est géré par iShares et a un ratio de dépenses annuelles de 0,40 %.
Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global (LU1737652823)
L'ETF suit la performance de l'indice FTSE EPRA/NAREIT Developed. Malgré le nom de l'ETF, il n'est pas entièrement mondial car il offre une exposition aux secteurs immobiliers des seules économies développées. Tout comme l'ETF précédent, il est également distributif, ce qui signifie que tu peux utiliser l'ETF pour générer des revenus. Tu reçois les dividendes sur une base annuelle. Cependant, il est aussi plus diversifié car il ne se concentre pas sur les États-Unis.
Cet ETF est géré par Amundi et est l'une des options les moins chères que nous avons répertoriées puisqu'il coûte 0,24 % par an.
Quel ETF immobilier choisir ?
Cela dépend de toi et de tes objectifs. Si tu veux tirer un revenu de tes investissements, tu devras choisir un ETF distribuant. Dans ce cas, l'Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global ETF qui investit dans des sociétés immobilières sur les marchés développés est une bonne option. Mais si tu veux faire fructifier ton patrimoine d'une manière fiscalement efficace, l'ETF capitalisant SPDR Dow Jones Global Real Estate offre l'exposition la plus diversifiée au secteur à un coût raisonnable.
Les inconvénients des ETF immobiliers
Concentré dans un secteur
Bien que les ETF immobiliers offrent une diversification au sein du marché immobilier, ils se concentrent toujours sur un seul secteur. Cela t'expose à des risques plus élevés si le marché de l'immobilier est moins performant. Par exemple, l'indice Dow Jones Global Select Real Estate Securities a subi une baisse de 67 % pendant la crise financière de 2008, alors qu'un indice de marché total comme le MSCI ACWI IMI n'a baissé "que" de 49 % (ce qui est tout de même une grosse baisse !).
Les ETF d'actions du marché total investissent déjà dans l'immobilier.
Les ETF d'actions du marché total comme l'IWDA ont déjà une allocation à l'immobilier. Par exemple, l'indice MSCI World alloue 2,3 % aux sociétés immobilières. En ajoutant des ETF immobiliers à un portefeuille existant d'ETF, tu surpondères l'immobilier. C'est un choix actif, qui se fait au prix d'un portefeuille plus complexe et de frais de transaction plus élevés.
L'immobilier n'est pas vraiment une classe d'actifs distincte
La recherche indique que les rendements de l'immobilier peuvent être expliqués par l'exposition aux facteurs de risque que nous pouvons déjà obtenir à partir d'actions et d'obligations. La façon la plus efficace d'obtenir une exposition aux facteurs de rendement de l'immobilier est de constituer un portefeuille d'actions et d'obligations. Les sociétés de placement immobilier n'ajoutent aucun rendement attendu en plus de ce qui pourrait être obtenu par le biais des actions et des obligations, mais elles ajoutent un risque supplémentaire non compensé.
Les variations des taux d'intérêt affectent fortement le prix de l'immobilier
Les investissements immobiliers sont généralement très sensibles aux variations des taux d'intérêt. Une hausse des taux d'intérêt peut entraîner une augmentation des coûts d'emprunt pour les sociétés immobilières, ce qui réduit les marges bénéficiaires et affecte leur capacité à verser des dividendes, entraînant une baisse de la valeur de l'ETF. Ce phénomène est illustré dans le graphique ci-dessous, lorsqu'en 2022, une forte hausse des taux d'intérêt a provoqué une chute de la valeur des actions immobilières.
Précompte mobilier sur les dividendes
En Belgique, il y a une taxe de 30 % sur les dividendes. Cette taxe s'applique aux actions individuelles mais aussi aux ETF distribuants. C'est quelque chose que tu devrais sérieusement envisager si tu veux tirer un revenu de tes investissements, car tu perdras une grande partie au profit du fisc. En plus de cela, selon ton courtier, il y a aussi la couche supplémentaire de travail administratif pour déclarer tes dividendes.
Curvo, un moyen plus facile d'investir à l'échelle mondiale
Chez Curvo, notre philosophie d'investissement est ancrée dans le pouvoir de la diversification. Contrairement à l'objectif étroit qui consiste à placer tout ton argent dans des ETF de marchés émergents, les portefeuilles disponibles chez Curvo sont conçus pour exploiter le potentiel de croissance d'une perspective mondiale.
Des portefeuilles diversifiés à l'échelle mondiale
Bien que nous reconnaissions la stabilité et le potentiel de revenu d'un investissement dans l'immobilier, les portefeuilles sont diversifiés sur différents marchés et secteurs. Ce mélange te permet de saisir le potentiel de croissance de l'immobilier dans le cadre d'une stratégie d'investissement plus large. Chaque portefeuille investit dans plus de 7 500 entreprises, dans tous les secteurs (y compris l'immobilier), sur les marchés développés et émergents, et dans des entreprises de toutes tailles. De plus, ils n'investissent que dans des fonds indiciels d'actions et d'obligations, une approche que nous croyons supérieure aux fonds actifs vendus par ta banque.
Investis dans un portefeuille sur mesure
Sur la base d'un questionnaire, on sélectionne la bonne combinaison de fonds qui correspondent à tes objectifs et à ton appétit pour le risque. Les portefeuilles sont gérés par NNEK, une société d'investissement néerlandaise supervisée par le régulateur néerlandais (AFM).
Tout ton argent est investi
Contrairement à la majorité des courtiers, tes investissements fonctionnent avec des parts fractionnées. Cela signifie que tu fais travailler tout ton argent. Il n'y aura jamais d'argent liquide qui restera sur ton compte sans rien faire.
Rentabilise mieux ton temps
Ne gaspille pas ton énergie à comprendre les subtilités d'un bon investissement. Lance ton plan d'investissement et consacre ton temps libre aux choses qui comptent le plus pour toi.
Investis durablement
Investir de façon durable est un défi car chacun a des croyances et des valeurs différentes. Nous nous concentrons sur un principe directeur: aucun des portefeuilles n'investit dans des entreprises destructrices pour la planète.
Découvre Curvo et comment une approche d'investissement passive et diversifiée peut t'aider à construire un portefeuille résilient conçu pour le long terme.
Résumé
Les ETF immobiliers offrent aux investisseurs belges un moyen pratique de s'exposer au marché de l'immobilier sans les complexités de la propriété directe. Mais il est également important d'être conscient des risques et de mettre tous ses œufs dans le même panier. Diversifier ton portefeuille d'investissement au-delà des seuls ETF immobiliers peut contribuer à atténuer ces risques. Une stratégie d'investissement équilibrée qui comprend un mélange de classes d'actifs, de secteurs et d'emplacements géographiques peut fournir une base plus stable pour une croissance à long terme. Adopter une approche d'investissement passive, basée sur un indice, peut simplifier davantage le processus d'investissement, ce qui peut conduire à de meilleurs résultats à long terme.