Indexbeleggen versus een huis kopen voor Belgen

Twee scenario's

Laten we twee scenario's vergelijken. In het eerste kopen we een huis. We krijgen een lening van de bank, doen een aanbetaling, betalen elke maand onze hypotheek, en we hebben wat onderhouds- en verzekeringskosten voor het huis. Door de inflatie hebben de huizenprijzen de neiging mettertijd te stijgen. We verwachten dus dat ons huis meer waard zal zijn dan we er voor betaald hebben tegen de tijd dat we de hypotheek volledig afbetaald hebben.

In het tweede scenario kiezen we voor huren en gebruiken we de resterende middelen om passief te beleggen. We beleggen alle kosten die we in het eerste scenario maken, d.w.z. de aanbetaling, de hypotheek, enzovoort... in index fondsen. We berekenden in "Waarom je je spaargeld passief zou moeten beleggen" dat we een goed jaarlijks rendement kunnen verwachten als we in index fondsen beleggen.

Aan het eind van de hypotheekperiode vergelijken we de waarde van ons huis uit het eerste scenario met de waarde van onze investeringen uit het tweede scenario. Welke is hoger?

De simulatie

Voor we met de simulatie beginnen moeten we eerst wat gegevens verzamelen en wat getallen invullen.

Scenario 1: een huis kopen

In het eerste scenario kopen we een huis. We maken de volgende veronderstellingen:

• We kopen een appartement met 2 slaapkamers in Brussel, België, dat verkocht wordt voor € 350.000.
• De bank eist dat we een aanbetaling doen van € 70.000, wat gelijk staat aan 20% van de waarde van het huis.
• We moeten een lening afsluiten voor de resterende € 280.000. Op basis van ons onderzoek kunnen we een lening krijgen van 20 jaar tegen een vaste rente van 1,38%. Dit betekent dat we maandelijks € 1.336 moeten aflossen.
• We betalen een eenmalige registratiebelasting bij de aankoop van het huis ("droit d'enregistrement" in het Frans of "registratierechten" in het Nederlands). De belasting verschilt per regio in België, maar is in Brussel vastgesteld op 12,5%, wat neerkomt op € 43.750 voor ons appartement.
• We geven ongeveer 1% per jaar uit aan onderhoud van het huis, oftewel € 3.500. Dit is voor renovaties, het repareren van dingen rond het huis, enzovoort. Deze kosten zijn onderhevig aan inflatie en we gebruiken de consumentenprijsindex om de jaarlijkse prijsstijging ervan te meten. In België is de CPI sinds 1994 gemiddeld 1,82% per jaar gestegen [1].
• Onze opstalverzekering kost € 150 per jaar. Ook dit is aan inflatie onderhevig.
• We betalen een jaarlijkse onroerendgoedbelasting van € 800, ook weer onderhevig aan inflatie.

Onze kosten om de komende 20 jaar, de duur van de hypotheek, huiseigenaar te zijn, zijn in de tabel hieronder gegroepeerd.

Terwijl we de hypotheek aflossen, verwachten we dat de waarde van het appartement zal stijgen. We zullen dan winst maken op de dag dat we het verkopen.

In België worden veranderingen in de huizenprijzen gemeten met de huizenprijsindex. Volgens de door de Belgische regering gepubliceerde cijfers [2] berekenen we dat de wederverkoopprijzen voor appartementen sinds 2005 gemiddeld 4,22% per jaar zijn gestegen. We voorspellen dat ons huis van €350.000 in 2041, over 20 jaar, €800.313 waard zal zijn.

Scenario 2: huren en beleggen

Laten we nu eens kijken naar het andere scenario, waarbij we in plaats van een huis te kopen, 20 jaar huren en passief beleggen wat we aan het kopen van het huis zouden hebben besteed.

We schatten dat de huur van een appartement met 2 slaapkamers in Brussel ongeveer €979 per maand bedraagt [3]. Door de inflatie zullen de huurprijzen naar verwachting ook elk jaar stijgen. In België worden de veranderingen in de huurprijzen gemeten met de gezondheidsindex, die volgens onze berekeningen sinds 1994 jaarlijks met gemiddeld 1,73% is gestegen [ 4].

We kunnen nu projecteren hoeveel onze totale kosten zullen zijn voor de komende 20 jaar als we huren. Omdat we geen eigenaar van het eigendom zijn, hoeven we geen onderhoud, verzekeringskosten of onroerende voorheffing te betalen.

In dit scenario gaan we beleggen wat we niet uitgeven. Elk jaar nemen we de kosten als we een huis gekocht zouden hebben, trekken de huur ervan af, en beleggen wat overblijft. Laten we eens kijken hoeveel dat is.

Het eerste jaar kunnen we, in plaats van een aanbetaling aan de bank te doen, een forfaitaire som beleggen. In de volgende jaren beleggen we het bedrag dat na de huur overblijft. We beleggen in een wereldwijd gediversifieerde portefeuille van indexfondsen van 80% aandelen en 20% obligaties. Een historische analyse leert ons dat deze portefeuille tussen 2005 en 2021 een gemiddeld jaarlijks rendement van 8,7% heeft opgeleverd.

We moeten ook rekening houden met de beurstaks voor elke belegging die we doen. Bij beleggen in indexfondsen is de beurstaks gelijk aan 0,12% van het totaal belegde bedrag.

Het vonnis

Eindelijk hebben we de gegevens die nodig zijn om de vraag te beantwoorden. In 2041, 20 jaar vanaf nu, schatten we dat:

• de waarde van ons huis zal € 800.313 zijn (scenario 1)
• de waarde van onze beleggingen zal € 1.110.321 bedragen (scenario 2)

Het lijkt erop dat we uiteindelijk in een betere positie komen als we huren en beleggen (scenario 2). Vooral de aanbetaling en de registratiebelasting maken een groot verschil, want een investering in een vroeg stadium compenseert in de loop van de tijd tot spectaculaire sommen geld. Maar de cijfers liggen eigenlijk dicht genoeg bij elkaar dat beide scenario's als even "goede" investeringen beschouwd worden. Een kleine verandering in een van de twee belangrijkste parameters, de groei van de huizenprijzen en het rendement van ons indexfonds, kan het resultaat van de simulatie immers sterk veranderen. De belangrijkste veronderstellingen van onze simulatie zijn:

• De wederverkoopprijzen van appartementen blijven stijgen met 4,22%. Er zijn tekenen dat Belgische huizen overgewaardeerd zijn [6] omdat het gemiddelde inkomen van de Belgen minder hard is gegroeid dan de huizenprijzen. Als de stijging van de huizenprijzen sterk vertraagt, wordt passief beleggen een veel betere optie.
• Het rendement van passief beleggen blijft rond de 8,7%. Als de markten het de komende 20 jaar minder goed doen, zal onroerend goed een betere investering zijn.

Er is te veel onzekerheid rond deze twee parameters om met zekerheid te kunnen voorspellen dat je met het ene of het andere scenario beter af zult zijn. De simulatie heeft echter aangetoond dat je niet fout kunt gaan met ofwel investeren in een huis, ofwel beleggen in index fondsen.

Een huis verkopen is moeilijker dan je beleggingen verkopen

Als je onroerend goed als beleggen beschouwt, is het belangrijk te bedenken dat een huis veel moeilijker te verkopen is dan indexfondsen. Het duurt meestal enkele maanden vanaf het moment dat je het huis te koop zet tot het overhandigen van de sleutels aan de volgende eigenaars. Het proces kan zelfs jaren duren als de markt bijzonder "koud" is! Er kunnen ook kosten aan verbonden zijn, bijvoorbeeld als je de hulp van een broker inroept.

Verder kun je zeg 10% van je huis niet verkopen. Het is alles of niets, je kunt geen deel van je bezit verkopen.

Passief beleggen heeft geen last van deze beperkingen. Je beleggingen verkopen is een kwestie van minuten in plaats van maanden. Ook het deel van de beleggingen dat je verkoopt, bepaal je helemaal zelf. In financieel jargon zeggen ze dat indexfondsen liquider zijn dan onroerend goed.

De vrijheid die passief beleggen geeft in vergelijking met beleggen in onroerend goed is een extra overweging.

Voer de simulatie zelf uit

Ik deed alle berekeningen in een Google Sheets spreadsheet. Maak gerust een kopie en verander de parameters naar gelang je situatie of land (ga naar "File" → "Make a copy"). De parameters die je kunt bewerken zijn in groen aangegeven. Als je een van de parameters verandert, wordt de simulatie onmiddellijk opnieuw uitgevoerd.

Ons eigendom verhuren

Bij wijze van vervolg analyseerden we of we ons eigendom als een investering kunnen behandelen door het te verhuren. We kunnen dan de kracht van het hefboomeffect gebruiken om ons rendement op te voeren. Ontdek hoe dit zich verhoudt tot passief beleggen.

Conclusie

Het doen van deze oefening dwong ons na te denken over de belangrijke parameters die aan onze beslissing ten grondslag liggen. We zagen dat zowel de stijging van de huizenprijzen als het rendement van passief beleggen de twee belangrijkste factoren zijn waarmee we rekening moeten houden.

De simulatie leerde ons dat zowel passief beleggen als onroerend goed kopen goede investeringen zijn. Vanwege de onvoorspelbaarheid van de toekomst is het op dit moment moeilijk te voorspellen welke van de twee echt beter is voor ons vermogen. De simulaties laten zien dat de strategie van huren en beleggen op lange termijn een betere investering is dan een huis kopen als belegging. Als je toch besluit een huis te kopen, zorg er dan voor dat je je hypotheek afbetaalt en blijf de gewoonte vormen om geld weg te zetten en het zijdelings passief te beleggen om je nestei te laten groeien en diversificatie te hebben.

Als we echter afstappen van het zien van een huis als een investering, geeft het hebben van je eigen huis een gevoel van onafhankelijkheid en veiligheid dat passief beleggen je niet kan geven. Wat er ook in de wereld gebeurt, je hebt een plek die van jou is. Dit is een belangrijk criterium dat niet in een simulatie kan worden weergegeven.