In een vorig artikel vergeleken we het kopen van je eigen huis met beleggen in een portefeuille van index fondsen. We probeerden te begrijpen of je beter een huis kunt kopen met een hypotheek dan huren en het verschil beleggen in index ETF's.

We concludeerden dat beide een vergelijkbaar monetair rendement hadden, maar heel verschillend waren in termen van levensdoelen. Dit bracht ons ertoe dieper in te gaan op deze analyse van beleggen in onroerend goed versus index, waarbij we de voor- en nadelen van elk van beide uit beleggingsoogpunt lieten zien, en ze dan vergeleken in termen van rendement.

Daartoe zal dit artikel vergelijken:

  1. investeren in een eigendom en het verhuren
  2. hetzelfde bedrag beleggen in index ETF's

Hefboomwerking: het belangrijkste voordeel van beleggen in onroerend goed

Hefboomwerking, dat is geld lenen om te beleggen, kan een krachtig middel zijn om je rendement te verhogen. De theorie stelt dat zolang de kosten van het lenen lager zijn dan het potentiële rendement, je altijd beter af bent door een lening aan te gaan. Bovendien is het zo dat hoe hoger de hefboom is, hoe beter, want dit verhoogt je totale rentabiliteit. 

Stel je voor dat je € 20.000 in een belegging stopt die een rendement heeft van 4%. Na een jaar heb je een winst van € 800.

Stel nu dat je € 10.000 van je eigen geld inlegt en de resterende € 10.000 leent tegen een rente van 2%. Na een jaar leveren je beleggingen nog steeds een winst op van € 800. Je moet € 200 aan rente op de lening betalen, zodat er een nettowinst van € 600 overblijft. Maar omdat je er maar € 10.000 van je eigen geld in stopt, is je rendement 6%. Door een deel van je investeringen te lenen, verhoogde je je rendement van 4% tot 6%.                       

Investeren in onroerend goed berust op hetzelfde principe: je verhoogt het rendement van je investering door een hypotheek aan te gaan. En idealiter wordt de rente op de lening betaald door de huurder. Hoe ziet dit er uit bij het berekenen van de cijfers?

Een eigendom kopen met € 70.000 kapitaal of... 

Laten we aannemen dat je eigenaar bent van de plek waar je woont. Je wilt investeren in een tweede eigendom, gespreid over 20 jaar. Je zoekt een tweeslaapkamer appartement dat niet nieuw is, maar dat niet gerenoveerd hoeft te worden, in een gebouw in Brussel. De koopprijs is € 350.000 exclusief belastingen. De bank eist 20% als aanbetaling, of € 70.000. Ten behoeve van dit artikel nemen we aan dat je over dat bedrag beschikt. Als je de opnamerechten en notariskosten meerekent, stijgt de prijs van het eigendom tot € 398.300. Dit betekent dat je een hypotheek van € 328.300 moet nemen om het verschil te dekken. Op basis van ons onderzoek kun je een rente van 1,38% krijgen over 20 jaar.

Laten we nu een duidelijk beeld krijgen van onze investering. Verken ons spreadsheet om aan te passen zoals je wilt.

  • Eenmalig bedrag € 70.000
  • Prijs van het eigendom: € 350.000 plus belasting (opnamerechten en notariskosten), dat is ongeveer € 398.300 
  • Benodigde lening: € 328.300 tegen 1,38% vaste rente voor 20 jaar. Dit komt neer op € 1.574,72 per maand terug te betalen, of € 18.896,64 per jaar

Het huis verhuren 

Op basis van schattingen uit de onroerend goed sector verwachten we een bruto rendement van 4,5% uit de huur. Voor een investering van € 350.000 zou je jaarlijks ongeveer € 15.750 krijgen, of € 1.312 per maand. Bedenk dat dit getal geen rekening houdt met:

  • jaarlijkse onderhoudskosten
  • verzekering
  • onroerendgoedbelasting (onroerende voorheffing)

Uit ons onderzoek en na gesprekken met makelaars kun je verwachten dat je ongeveer 1,5 maand huur moet uitgeven om die kosten te dekken, waardoor je rendement daalt tot ongeveer 3,9% netto. Dat betekent ongeveer € 13.790 per jaar, of € 1.150 per maand.

Aan de andere kant wordt de huurprijs jaarlijks geïndexeerd. De gemiddelde indexering van de huurprijs bedraagt 1,73%. 

Omdat de hypotheekbetaling (€ 1.574) hoger is dan de verwachte netto huur (€ 1.150), zul je elke maand geld bij de huur moeten optellen om je hypotheek af te lossen. Rekening houdend met de indexering van de huur, berekenden we dat je over 20 jaar € 51.940 zult moeten bijbetalen om je hypotheek te betalen.

Het eigendom verkopen over 20 jaar

Tussen 2005 en 2021 zijn de huizenprijzen gemiddeld met 4,2% per jaar gestegen. Dit betekent dat over 20 jaar onze flat die we voor € 350.000 kochten ongeveer € 800.000 waard zal zijn. Als gevolg daarvan zou je totale rendement zijn:

  • Totaal kapitaal dat in 20 jaar aan het werk gezet wordt: € 121.940 (startkapitaal van € 70.000 + € 51.940 som van de maandelijkse toevoegingen om je hypotheek te dekken)
  • Verkoopprijs over 20 jaar : € 800.000
  • Jaarlijks rendement op investering : 9,86%

...€ 70.000 beleggen in een portefeuille van index ETF's

Nu gaan we deze cijfers vergelijken met beleggen op de financiële markten:

  • € 70.000 als een bedrag ineens
  • Jaarlijkse bijdragen gelijk aan het bedrag van € 51.940 over 20 jaar (som van onze maandelijkse aanvullingen om onze hypotheek te dekken) 

Wij beleggen in een wereldwijd gediversifieerde portefeuille van indexfondsen van 70% aandelen en 30% obligaties. Een historische analyse leert ons dat zo'n portefeuille tussen 2005 en 2020 een gemiddeld jaarlijks rendement van 7,9% heeft opgeleverd. Uit onze berekeningen, die je in onze spreadsheet vindt, zou je over 20 jaar ongeveer € 480.000 gespaard hebben.

Conclusie: investeren in onroerend goed wint

  • Waarde van het eigendom in 20 jaar : € 800.000
  • Waarde van ons portefeuille van indexfondsen in 20 jaar : € 480.000

Merk op dat deze cijfers schattingen zijn, gebaseerd op historische gegevens. We hebben geen garantie dat de komende 20 jaar net zo zullen verlopen als in het verleden.

Hefboomwerking werkt echt

Deze simulatie toonde ons dat het hefboomeffect krachtig is en waarschijnlijk de reden waarom zo veel mensen in eigendommen investeren. Hij toonde ook aan dat je je totale rendement kunt verhogen door je hefboomwerking te vergroten.

De complexiteit van investeren in onroerend goed

Hoewel veel Belgen onroerend goed als een veilige en gezonde investering beschouwen, beseften we dat het niet gemakkelijk is er succesvol in te zijn. Je kunt inderdaad niet zomaar een willekeurig eigendom op een willekeurige website uitkiezen en de hoogst mogelijke hefboom gebruiken om er zeker van te zijn dat je een goede investering hebt gedaan. In dit gedeelte lopen we alle overwegingen door die moeten plaatsvinden.

Locatie, locatie, locatie

We spraken met veel ervaren investeerders in onroerend goed, en ze zeiden allemaal hetzelfde: locatie is de sleutel. Zo zijn eigendommen die op loopafstand liggen van winkels, kruidenierswinkels en vervoermiddelen (metro, treinstations, bushaltes, etc....) aantrekkelijker en blijven ze minder snel leeg staan.

We ontdekten ook dat steden, zoals bijvoorbeeld Brussel of Gent, locaties zijn die het grootste aantal huurders verzamelen (70% voor Brussel en 67% voor Gent). Dit is dus zeer aantrekkelijk voor investeerders en heeft ervoor gezorgd dat zowel de huurprijzen als de prijzen van onroerend goed in de loop der jaren sterk zijn gestegen. Deze prijzen variëren echter sterk van streek tot streek, wat bevestigt hoe belangrijk het is de juiste plaats te kiezen naar gelang van je doelstellingen.

Een huis? Een appartement? Een serviceresidentie?

Het soort eigendom is een andere belangrijke factor om te overwegen als je succesvol wilt zijn in onroerend goed beleggen. Is bijvoorbeeld een huis met drie slaapkamers en een tuin of een flat met twee slaapkamers een betere investering?

We begonnen met een vergelijking van de prijstrends tussen verschillende soorten eigendommen in België. Volgens Statbel, het Belgische Bureau voor de Statistiek, zijn de mediane prijzen in België van 2019 tot 2020 met 5,0% gestegen voor vrijstaande huizen en met 7,4% voor appartementen.

Appartementen lijken dus een betere investering. Maar aan de andere kant hebben ze extra lopende kosten. Omdat je mede-eigenaar van het gebouw wordt, moet je een lopende rekening vormen voor regelmatige uitgaven. Bovendien ben je verplicht deel te nemen in een reservefonds voor grote uitgaven zoals gebouwrenovaties. 

‍

Belgische straat van huizen
Welk type huis zou jij willen kopen? (Foto: @julianasnaps)

Nieuw of renoveren

Mathieu, een van de makelaars met wie we spraken en die voor een bekende makelaar in Brussel werkt, had het volgende interessante inzicht:  

Als je een eigendom koopt als investering, moet je in gedachten houden dat je er niet zult wonen, dus moet je je verplaatsen in iemand die bereid is te huren. Dat betekent dat je pragmatisch moet denken. Het kan je niet schelen of de keuken geschilderd is in een kleur die je niet mooi vindt, of dat de badkamer geen marmeren wastafel heeft. Zoek naar duurzame materialen die niet veel onderhoud vergen en naar functionele ruimtes, die de meeste potentiële huurders zouden bevallen. 

Deze opmerkingen laten ons een ander aspect van het kopen van een eigendom aansnijden: moeten we iets nieuws kopen of iets om te renoveren? Een pand dat gerenoveerd moet worden is goedkoper dan een nieuw gebouw. Naast een goedkopere aankoopprijs zijn er namelijk veel fiscale stimuleringsmaatregelen voor tweedehands kopers, zoals een verlaagde 6% BTW op renovaties in plaats van de gewone 21%.

Renoveren vereist echter kennis: 

  1. Voordat je het eigendom koopt, moet je een schatting maken van de werken die gedaan moeten worden.
  2. Je moet bouwers kiezen die te vertrouwen zijn en je ervan vergewissen dat de prijzen in overeenstemming zijn met de markt. 
  3. Je kunt pas huren als je echt klaar bent met verbouwen. 

Dit alles is tijdrovend en heeft invloed op je totale rendement van je investering, invloed die moeilijk van tevoren te kwantificeren is. Met een nieuw gebouw zijn geen verbouwingen nodig en ze bieden een energetisch voordeel, een factor die aan belang heeft gewonnen in huur- en verkoopprijzen. 

Fiscale aspecten

BTW versus opnamerechten

Als je een eigendom koopt, moet je rekening houden met aankoopbelastingen en -kosten. 

Op alle gebouwen die niet nieuw zijn, moet de koper betalen als opnamerechten:

Daar komt nog bij dat 1,3% naar notariskosten gaat. Dit verhoogt de prijs van bestaande gebouwen met meer dan 10%.

Voor nieuwe gebouwen geldt een BTW van 21%. Onder bepaalde voorwaarden kan de koper echter profiteren van een verlaagd BTW-tarief van 6%. Deze maatregel is ingesteld om potentiële huiseigenaren aan te moedigen. Er zijn geen opstalrechten voor nieuwe eigendommen. 

Belastingen op vermogenswinsten

Als je als particulier een eigendom verkoopt, word je niet belast op de meerwaarde als je het meer dan 5 jaar in bezit hebt gehad. Deze regel geldt echter niet als je investeert via een vennootschap of in het geval dat je investering als "speculatie" wordt beschouwd.

Belasting op huurinkomsten en persoonlijke inkomsten  

Een interessant kenmerk van onroerend goed is dat de huuropbrengsten niet belast worden tussen particulieren (de zaken veranderen als je investeert via bedrijven of voor bedrijfsgebouwen). Betekent dit dat het kopen van een eigendom belastingtechnisch efficiënt is? Wel, ja en nee. 

In feite worden eigenaren van secundair eigendom belast op het kadastraal inkomen ("kadastraal inkomen" of "revenu cadastral"). In theorie zijn dat de geschatte huuropbrengsten van een gebouw op jaarbasis, exclusief onderhouds- of reparatiekosten. In het geval van een appartement kan 40% van de geschatte huuropbrengst als een forfaitair bedrag van de huur afgetrokken worden. Gelukkig voor ons wordt bij het kopen van een pand om te verhuren nog steeds rekening gehouden met de huurprijzen uit 1975!

Deze inkomsten worden tot het totale inkomen gerekend en dus belast op je rekening voor de inkomstenbelasting. Daar komt bij dat secundaire huiseigenaren het zogenaamde "habitation propre et unique" of "enige en eigen huis" fiscale voordeel verliezen. Dit belastingvoordeel bedraagt maximaal € 1.520 per persoon.

Er is echter een manier om dit te omzeilen: het is mogelijk deze belasting te verminderen door de rente die je betaalt af te trekken als je een hypotheek neemt. Dit laatste punt is essentieel, en verklaart ook waarom vaak een hefboom wordt gebruikt.

Het risico van het gebruik van hefboomwerking

Een van de eerste dingen die in je opkomen bij het gebruik van een hefboom is dat je je een lening moet kunnen veroorloven en je hypotheek hoe dan ook moet kunnen terugbetalen. Dit kan problematisch zijn als je bijvoorbeeld de pech hebt je baan te verliezen of als je moeite hebt om huurders te vinden. Uiteindelijk beslist de bank hoeveel en hoe lang ze je het geld leent dat nodig is voor je investering, wat weer invloed heeft op je totale rendement.

Huis
Risico van hefboomwerking (door @christianlue)

Beleggen in index ETF's is (relatief) eenvoudig

Aan de andere kant van het verhaal lijkt het erop dat beleggen in index ETF's een gemakkelijke manier is om te sparen en te beleggen voor de toekomst. Je kunt zelfs beleggen in ETF's die zich richten op onroerend goed. Hoewel de complexiteit van indexbeleggen ligt in het begin, wordt het vrij eenvoudig als je eenmaal de juiste ETF's hebt gevonden die bij je behoeften passen:

  • Indexbeleggen vereist weinig kennis
  • Indexbeleggen biedt spreiding over activa, geografische gebieden en sectoren;
  • Indexbeleggen is goedkoop en vereist geen minimumkapitaal om te beginnen
  • Indexbeleggen is "liquide", wat betekent dat je kunt opnemen en onttrekken wanneer je maar wilt
  • Je kunt gedisciplineerd sparen door je beleggingen op de automatische piloot te zetten met maandelijkse bijdragen.

Conclusie

Een van de belangrijkste conclusies van onze simulatie is dat je rationeel moet denken en emoties buiten je besluitvorming moet laten. Hoewel dit voor beide soorten investeringen geldt, is het moeilijker om rationeel te zijn bij beleggen in onroerend goed, omdat je een woning koopt waar je zelf in zou kunnen wonen. Het is gemakkelijker je te laten meeslepen door je eigen wensen en emoties. 

De kracht van het hefboomeffect kan van het verhuren van een eigendom een betere investering maken dan je geld in indexfondsen stoppen. De voordelen zijn duidelijk:

  • Zowel huuropbrengsten als vermogenswinsten worden (nog) niet belast
  • Je kunt hypotheekrente aftrekken van je persoonlijke belastingaanslag
  • Hefboomwerking via een hypotheek is een krachtig middel om je rendement op te krikken

Maar om succesvol te zijn, vereist investeren in vastgoed methodologie en grondige analyse:

  • Investeren in onroerend goed vereist kennis
  • Investeren in onroerend goed vergt tijd voor onderhoud
  • Je hebt een startkapitaal nodig om de eerste aankoop te doen
  • Huurleegstandsrisico is een belangrijke factor om rekening mee te houden. Uiteindelijk is het een minder ernstige zaak om je indexfonds niet te kunnen aanvullen dan niet te weten hoe je je hypotheek moet terugbetalen.
  • Beleggen in een huis is niet liquide vergeleken met indexbeleggen. Je kunt geen fractie van een huis verkopen, maar wel een enkel aandeel van je indexfonds.
  • Investeren in onroerend goed is meer onderhevig aan microgebeurtenissen zoals veranderingen in belastingen. Dit is vooral het geval in een land als België dat bekend staat om zijn fiscale onzekerheden.

We hebben aangetoond dat het tijdrovender, ingewikkelder en riskanter is om in vastgoed te beleggen dan in index fondsen. De historische gegevens en onze simulaties hebben echter aangetoond dat beleggen in onroerend goed naar verwachting een betere investering is dan in indexfondsen. Zorg ervoor dat je je hypotheekbetalingen kunt dekken als je toch besluit een ander eigendom te kopen. Blijf ook de gewoonte aanleren om geld weg te zetten door het zijdelings passief te beleggen om je nestei te laten groeien en diversificatie te krijgen.

Hulpmiddelen

De volgende bronnen hielpen ons bij het samenstellen van dit artikel: