Huisvesting is een van de best presterende beleggingscategorieën in de geschiedenis. Toch is het kopen van onroerend goed voor velen onbereikbaar. Een ETF voor onroerend goed biedt een manier om in onroerend goed te investeren zonder zelf fysiek onroerend goed te hoeven bezitten. Maar met de vele ETF's die beschikbaar zijn, is het ontmoedigend om door de keuzes te navigeren. Wij hebben de beste vastgoed ETF's geselecteerd zodat jij dat niet hoeft te doen. Naast de voordelen leggen we ook de nadelen van vastgoed ETF's uit in het licht van het opbouwen van een evenwichtige portefeuille van ETF's die geschikt zijn voor groei op de lange termijn.
Waarom vastgoed ETF's een goede belegging kunnen zijn
Huisvesting is de beste beleggingscategorie in de geschiedenis
Het gemiddelde reële rendement op wereldwijde woningbouw van 1870 tot 2015 was 7,05% vergeleken met 6,89% voor aandelen, volgens onderzoek van de Federal Reserve Bank van San Francisco. Het had ook een aanzienlijk lagere volatiliteit.
ETF's zijn toegankelijker dan fysiek eigendom
Als Belgen houden we van onroerend goed. Er wordt vaak gezegd dat we geboren worden met een "baksteen in de maag". Maar slechts weinigen zijn in staat om te sparen voor een aanbetaling of om een aanzienlijke lening af te sluiten om een woning te kopen. Gelukkig bieden ETF's voor onroerend goed je de mogelijkheid om in onroerend goed te investeren zonder dat je het fysieke onroerend goed zelf hoeft te kopen. Ze maken investeren in onroerend goed toegankelijk voor iedereen, omdat je zo'n ETF al voor een paar tientjes kunt kopen.
Vastgoed ETF's volgen een index die bestaat uit bedrijven die actief zijn in de vastgoedsector. Dit zijn onder andere real estate investment trusts (ook bekend als REIT's), projectontwikkelaars en bouwbedrijven. Ze bieden een gemakkelijke manier om je beleggingsportefeuille te diversifiëren naast traditionele aandelen en obligaties. Omdat vastgoed vaak een lage correlatie heeft met andere activaklassen, kan het helpen om het algehele portefeuillerisico en de volatiliteit te verminderen.
Je kunt op elk moment een ETF voor onroerend goed kopen en verkopen
Een ander voordeel van een ETF ten opzichte van fysiek onroerend goed is dat je gemakkelijk aandelen kunt kopen of verkopen in een oogwenk. In financieel jargon zijn ETF's veel liquider dan onroerend goed. Terwijl het meestal maanden duurt om onroerend goed te verkopen, kun je een ETF in een paar seconden verkopen. Bovendien kun je elk gewenst aantal aandelen verkopen. Maar met fysiek eigendom is het alles of niets. Je kunt er bijvoorbeeld niet voor kiezen om maar 12% van je huis te verkopen.
Een vervanging voor huurinkomsten
Elk jaar innen de bedrijven in een onroerend goed ETF huur van hun klanten. Na aftrek van kosten betalen ze je een aanzienlijk dividend. Dit lijkt erg op het huurrendement dat je zelf zou verdienen als je particulier zou verhuren. Vaak zelfs hoger. Zeker als je rekening houdt met alle aankoopkosten, registratiekosten, verbouwingen, belastingen, maandelijkse kosten en uren waar je aan vastzit als je zelf verhuurt. Om nog maar te zwijgen over de mentale energie die het beheren van particuliere verhuur van je vraagt. Via een ETF kun je je ontspannen terwijl iemand anders je huur int.
Hoe kies je een ETF voor onroerend goed
Om de beste vastgoed ETF's te kiezen om in te beleggen, zijn er een aantal criteria waar wij ons als Belgische belegger aan zouden houden.
Volgt een index
De stijl van beleggen op basis van indexfondsen, ook wel passief beleggen genoemd, is voor de meeste mensen een superieure strategie. Je hoeft geen tijd te besteden aan het analyseren van individuele bedrijven en aandelen, je kunt gewoon een index van bedrijven volgen.
Accumulerend of distribuerend
Vanuit fiscaal oogpunt hebben accumulerende ETF's de voorkeur boven distribuerende fondsen om te voorkomen dat je 30% belasting moet betalen over dividenden. We begrijpen echter dat als je dit leest, je misschien dividenden wilt ontvangen van je onroerend goed ETF als vervanging voor huurinkomsten. Daarom hebben we ook distribuerende ETF's in onze selectie opgenomen.
Lage kosten
Als we de keuze hebben tussen verschillende ETF's die dezelfde index volgen, geven we de voorkeur aan een goedkopere (als alle andere dingen gelijk blijven). De kosten worden gemeten door de total expense ratio (ook bekend als de TER). Merk op dat de TER meestal hoger is voor vastgoed ETF's in vergelijking met wereldwijd gediversifieerde ETF's.
Gevestigd in Ierland of Luxemburg
Beide landen hebben speciale belastingverdragen met veel landen over de hele wereld. Hierdoor is het fiscaal voordelig om te beleggen in ETF's die gevestigd zijn in Ierland of Luxemburg. Je kunt deze herkennen aan hun ISIN-code die begint met "IE" (Ierland) of "LU" (Luxemburg).
Verhandeld in €
We hebben alleen fondsen geselecteerd die in Euro handelen, omdat we geen onnodige wisselkosten willen betalen.
Gespreid over veel landen
Diversificatie is belangrijk bij beleggen omdat het helpt om het totale risico te verlagen. Het basisidee achter diversificatie is om te voorkomen dat je al je eieren in één mandje legt, zodat de impact van een enkele negatieve gebeurtenis kleiner wordt. Als je bijvoorbeeld maar in één pand in België investeert en België krijgt te maken met een neergang of crisis, dan zal dat een negatieve invloed hebben op je hele beleggingsportefeuille. Maar als je had geïnvesteerd in een vastgoed ETF die diversifieert over verschillende landen, dan zou de impact van de neergang van dat ene land dat niet goed presteert op de portefeuille minder ernstig zijn.
Grootte is belangrijk
Grotere fondsen zullen minder snel worden gesloten.
Replicatie
Fysieke replicatie heeft de voorkeur boven synthetische replicatie om het risico voor derden te beperken.
De beste vastgoed ETF's voor Belgen
iShares Developed Markets Property Yield (IE00BFM6T921)
Deze ETF volgt de prestaties van de FTSE EPRA/NAREIT Developed Dividend+ index, die de prestaties weerspiegelt van beursgenoteerde vastgoedbedrijven en REIT's wereldwijd in ontwikkelde markten die streven naar een hoog dividendrendement. Het biedt blootstelling aan 349 vastgoedbedrijven en vastgoedbeleggingstrusts (REIT's) in ontwikkelde markten. In wezen beleg je in een divers scala aan vastgoedsectoren, waaronder commercieel, winkel-, woon- en industrieel vastgoed.
De ETF wordt beheerd door iShares en kost jaarlijks 0,59%. De ETF is opgericht in maart 2018 en heeft significante rendementen gehad voor beleggers op basis van de historische gegevens van de index:
Xtrackers FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe Real Estate (LU0489337690)
Deze ETF repliceert de prestaties van de FTSE EPRA/NAREIT Developed Europe index. Het biedt gerichte blootstelling aan 107 vastgoedaandelen en REIT's in ontwikkelde Europese markten. Het richt zich op een divers scala aan vastgoedsectoren, waaronder commercieel, residentieel, industrieel en winkelvastgoed.
De ETF wordt beheerd door Xtrackers (DWS) en heeft jaarlijkse kosten van 0,33%. Het leverde een gemiddeld jaarlijks rendement van 3% sinds 2012 op basis van historische gegevens van de onderliggende index.
SPDR Dow Jones Global Real Estate (IE00B8GF1M35)
De ETF repliceert de prestaties van de Dow Jones Global Select Real Estate Securities index. Deze ETF biedt een brede blootstelling aan vastgoedaandelen en REIT's in zowel ontwikkelde als opkomende markten wereldwijd. Het richt zich op een breed scala aan vastgoedsectoren, waaronder commercieel, residentieel, industrieel en winkelvastgoed. Door in deze ETF te beleggen krijg je toegang tot een gediversifieerde portefeuille van wereldwijde vastgoedbedrijven en REIT's. Geografisch gezien is het de meest gediversifieerde ETF in onze selectie. Door de ETF te kopen, beleg je in één keer in 231 bedrijven.
De ETF wordt beheerd door SPDR en kost jaarlijks 0,40%. De ETF is opgericht in oktober 2019 en heeft op basis van historische gegevens van de index sinds 2006 een gemiddeld rendement van 4,2% opgeleverd:
iShares US Property Yield (IE00B1FZSF77)
Deze ETF volgt de prestaties van de FTSE EPRA/NAREIT United States Dividend+ index en richt zich specifiek op de vastgoedsector in de Verenigde Staten. Het is de eerste distribuerende ETF in deze selectie. Door in deze ETF te beleggen, beleg je in wezen in Amerikaanse REIT's die een breed scala aan vastgoedsectoren bestrijken, waaronder commercieel, winkel-, woon- en industrieel vastgoed. Deze focus biedt beleggers een gerichte investering in de Amerikaanse vastgoedmarkt en biedt potentieel voor zowel inkomsten omdat je elk kwartaal dividend ontvangt, als vermogensgroei. De dividenden hebben een éénjarig verwacht rendement van 2% en je ontvangt de dividenden elk kwartaal. In tegenstelling tot accumulerende ETF's moet je over deze dividenden 30% belasting betalen.
De ETF wordt beheerd door iShares en heeft een jaarlijkse kostenratio van 0,40%.
Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global (LU1737652823)
De ETF volgt de prestaties van de FTSE EPRA/NAREIT Developed index. Ondanks de naam van de ETF is hij niet volledig wereldwijd omdat hij blootstelling biedt aan de vastgoedsectoren van alleen ontwikkelde economieën. Net als de vorige ETF is het ook een uitkerende ETF, wat betekent dat je de ETF kunt gebruiken om inkomsten te genereren. Je ontvangt de dividenden op jaarbasis. Het is echter ook meer gediversifieerd omdat het zich niet richt op de VS.
De ETF wordt beheerd door Amundi en is een van de goedkoopste opties die we hebben genoemd, omdat hij 0,24% per jaar kost.
Voor welke ETF voor onroerend goed moet je kiezen?
Dat hangt af van jou en je doelen. Als je inkomen wilt verdienen uit je beleggingen, moet je een ETF kiezen die uitkeert. In dat geval is de Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global ETF die belegt in vastgoedbedrijven in ontwikkelde markten een goede optie. Maar als je je vermogen op een fiscaal efficiënte manier wilt laten groeien, dan biedt de accumulerende SPDR Dow Jones Global Real Estate ETF de meest diverse blootstelling aan de sector tegen redelijke kosten.
De nadelen van vastgoed ETF's
Geconcentreerd in één sector
Hoewel vastgoed ETF's diversificatie binnen de vastgoedmarkt bieden, concentreren ze zich nog steeds op één sector. Dit stelt je bloot aan hogere risico's als de vastgoedmarkt ondermaats presteert. De Dow Jones Global Select Real Estate Securities index daalde bijvoorbeeld met 67% tijdens de financiële crisis van 2008, terwijl een totale marktindex zoals de MSCI ACWI IMI met "slechts" 49% daalde (nog steeds een grote daling!).
Total market equity ETF's beleggen al in onroerend goed
Total market equity ETF's zoals IWDA hebben al een toewijzing aan onroerend goed. De MSCI World index wijst bijvoorbeeld 2,3% toe aan vastgoedbedrijven. Door vastgoed ETF's toe te voegen aan een bestaande portefeuille van ETF's, overweeg je vastgoed. Dit is een actieve keuze en gaat ten koste van een complexere portefeuille en hogere transactiekosten.
Onroerend goed is niet echt een aparte beleggingscategorie
Onderzoek wijst uit dat het rendement van onroerend goed kan worden verklaard door blootstelling aan risicofactoren die we al kunnen krijgen van aandelen en obligaties. De meest efficiënte manier om blootstelling te krijgen aan de factorrendementen van onroerend goed is via een portefeuille van aandelen en obligaties. REIT's voegen geen hoger verwacht rendement toe dan wat zou kunnen worden behaald met aandelen en obligaties, maar ze voegen wel extra niet-gecompenseerd risico toe.
Veranderingen in rentetarieven hebben een sterke invloed op de prijs van onroerend goed
Beleggingen in onroerend goed zijn over het algemeen erg gevoelig voor veranderingen in de rente. Stijgende rentetarieven kunnen leiden tot hogere leenkosten voor vastgoedbedrijven, waardoor de winstmarges afnemen en hun vermogen om dividenden uit te betalen wordt aangetast, wat leidt tot een waardedaling van de ETF. Dit wordt geïllustreerd in de grafiek hieronder, toen in 2022 een scherpe stijging van de rente een daling van de waarde van vastgoedaandelen veroorzaakte.
Roerende voorheffing op dividenden
In België geldt een belasting van 30% op dividenden. Deze belasting geldt voor individuele aandelen, maar ook voor ETF's die dividend uitkeren. Dit is iets waar je serieus rekening mee moet houden als je inkomsten wilt halen uit je beleggingen, omdat je dan een groot deel kwijt bent aan de fiscus. Bovendien is er, afhankelijk van je brokerEr is ook nog de extra laag administratief werk om je dividenden aan te geven.
Curvo, een eenvoudigere manier om wereldwijd te beleggen
Bij Curvo is onze beleggingsfilosofie geworteld in de kracht van diversificatie. In tegenstelling tot de beperkte focus om al je geld in ETF's voor opkomende markten te stoppen, zijn de portefeuilles beschikbaar via Curvo ontworpen om het groeipotentieel van een wereldwijd perspectief te benutten.
Wereldwijd gediversifieerde portefeuilles
Hoewel we de stabiliteit en het inkomstenpotentieel van beleggen in vastgoed erkennen, zijn de portefeuilles gespreid over verschillende markten en sectoren. Door deze mix kun je de potentiële groei van vastgoed benutten als onderdeel van een bredere beleggingsstrategie. Elke portefeuille belegt in meer dan 7.500 bedrijven, verspreid over alle sectoren (inclusief vastgoed), ontwikkelde en opkomende markten en bedrijven van alle groottes. Bovendien beleggen ze alleen in indexfondsen van aandelen en obligaties, een benadering die volgens ons superieur is aan de actieve fondsen die je bank verkoopt.
Beleg in een portefeuille die op jou is afgestemd
Op basis van een vragenlijst wordt de juiste mix van fondsen geselecteerd die overeenkomen met jouw doelen en risicobereidheid. De portefeuilles worden beheerd door NNEK, een Nederlandse beleggingsonderneming die onder toezicht staat van de Nederlandse toezichthouder (AFM).
Al je geld wordt belegd
In tegenstelling tot de meeste brokers werken je beleggingen met fractionele aandelen. Dit betekent dat je al je geld aan het werk zet. Er zal nooit geld op je rekening staan dat niets doet.
Krijg een beter rendement van je tijd
Verspil geen energie aan het uitzoeken van de fijne kneepjes van goed beleggen. Begin met je beleggingsplan en besteed je vrije tijd aan de dingen die voor jou het belangrijkst zijn.
Duurzaam beleggen
Duurzaam beleggen is een uitdaging omdat iedereen andere overtuigingen en waarden heeft. We richten ons op één leidend principe: geen van de portefeuilles belegt in bedrijven die de planeet schade toebrengen.
Ontdek Curvo en hoe een gediversifieerde, passieve beleggingsaanpak je kan helpen een veerkrachtige portefeuille op te bouwen die ontworpen is voor de lange termijn.
Samenvatting
Vastgoed ETF's bieden een praktische manier voor Belgische beleggers om exposure te krijgen naar de vastgoedmarkt zonder de complexiteit van direct eigendom. Maar het is ook belangrijk om rekening te houden met de risico's en al je eieren in één mandje te stoppen. Diversificatie van je beleggingsportefeuille buiten alleen vastgoed ETF's kan helpen om deze risico's te beperken. Een evenwichtige beleggingsstrategie met een mix van beleggingscategorieën, sectoren en geografische locaties kan een stabielere basis bieden voor groei op de lange termijn. Het omarmen van een passieve, op indexen gebaseerde beleggingsaanpak kan het beleggingsproces verder vereenvoudigen, wat kan leiden tot betere resultaten op de lange termijn.